A budapesti albérletárak még mindig nagyon magasak, de az egy-két évvel ezelőttihez képest már csökkentek 5-10 százalékot. Egy garzon ma 90-100 ezer forintért bérelhető, és ehhez járul még a kéthavi kaució. Soós Gábor ingatlanszakértő szerint, ha valaki már a kaució összegéből is alkudni akar, akkor az nem jó ajánlólevél, mert a tapasztalatok azt mutatják, hogy az ilyen bérlő előbb-utóbb nem fizeti rendesen a bérleti díjat.
Egy másfél szobás albérlet havi 110-150 ezer forintba kerül a fővárosban, ami azt jelenti, hogy egy jó pályakezdői fizetésnek gyakorlatilag a kétharmadát, a felét biztosan elviszi. És ebben még nincs benne a rezsi! Bérbeadói oldalról hatalmas a bizalmatlanság, ezért gyakran kiadják a lakást ismerősöknek szerződés nélkül, de a hosszú távú tapasztalatok szerint ez sem működik jól, és az első tapasztalatok után ezek a főbérlők is a piacra mennek. Mivel az elmúlt években sokan vásároltak ingatlant befektetési céllal, rengeteg a kiadó lakás.
fotók: MTI
Elsősorban a lakások műszaki állapota dönti el azt, hogy ki tudják-e adni ezeket az ingatlanokat, az is jellemző, hogy a konvektoros lakások nehezebben kelnek el. Az elmúlt 10 évben a felújított ingatlanok mennek a legjobban, a bérlői réteg leginkább ezeket keresi, nyilván ez összefüggésben van azzal is, hogy nagyon magasak az árak, ezért viszont színvonalat vár el a bérlő.
“Az albérletpiacon megjelent egy új réteg, a harmincasok, akik már családdal rendelkeznek, ők nem kis lakásra vágynak, hanem nappali és két hálószobás ingatlanokat keresnek, aminek a havi bérleti ára 160-200 ezer forint. A főbérlő és az albérlő között rengeteg konfliktus van, ez az általános tapasztalat, leginkább a meghibásodások képezik vita tárgyát: kinek kell kifizetnie a fűtés szerelését vagy a kazán meghibásodását. Véleményem szerint ezeket a dolgokat a bérleti szerződésben szabályozni kell, különben folyamatos harc lesz a lakó és a tulajdonos között. Az is nagyon jellemző a bérlőkre, hogy egyáltalán nem vigyáznak a lakásra, egy-két év alatt lelakják, a házban élőkkel is sokszor összevesznek, mert nem terveznek túl sokáig egy helyben maradni, ezért nem tisztelik a környezetüket sem.”
“A magyar jogrendszer nagyon speciális, sok esetben igazságtalanul a bérlőt védi, és így a lakástulajdonosok sokszor rossz helyzetbe kerülhetnek. Magyarországon az albérletek 80 százalékát, adózás nélkül, feketén adják ki. A kiadó lakások tulajdonosainak mindössze 10 százaléka vallja be a teljes bérleti összeget, és a fennmaradó 10 százalék pedig egyfajta hibrid megoldás szerint adózik: 80 ezer forintot ír a bérleti szerződésre, így 15 százalékot kell a jövedelem után befizetnie, mert az éves lakáskiadásból származó jövedelme így nem haladja meg az 1 millió forintot. Aki bevallja a teljes összeget, az majdnem 30 százalékot köteles befizetni a bevallott összegből. Sajnos, pont így kerül a kiadó abba a róka fogta csuka helyzetbe, hogy egy idő után a bérlők ténylegesen is elkezdenek 80 ezret fizetni, hiszen ez áll a szerződésben, és ilyenkor nem nagyon tud a főbérlő semmit sem csinálni. Sokat segítene a helyzeten, ha az adó mértékét egységesen 15 százalékra módosítanák, de erről hiába próbálja már évek óta meggyőzni a szakma a törvényalkotókat. Sokszor nagyon szimpatikus, jó bérlőnek látszó emberek szegik meg leggyorsabban a megállapodásokat, ezért nem csoda, ha a bérbeadók nagyon bizalmatlanok. Ráadásul a bérlet-ügyekkel a rendőrség egyáltalán nem foglalkozik, így aztán a tulajdonosok fegyvertelenül állnak az ilyen helyzetek előtt” – mondta el Soós Gábor ingatlanszakértő az NLCafénak.
Százmilliárdos albérletpiac
“Ebben a pillanatban úgy tűnik, hogy a bérleti szerződések utáni adózás talán változik a jövőben, de mindezek csak tervek, még közel sem biztos semmi” – véli Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.
“Becslésünk szerint a magyarországi albérletpiac 110-130 milliárd forintos lehet, de nehéz pontos összeget mondani. Sokan feketén adják ki a lakásukat vagy a valósnál alacsonyabb bérletidíj-bevételt vallanak be. Ugyanakkor a jövőben jelentősen kifehéredhet ez a szegmens, mivel a jövő évi adócsomag napokban bemutatott első verziója csökkentené a kiadó lakásokból származó bevételek terheit. A tervek szerint ugyanis jövőre nem kellene a 14 százalékos egészségügyi hozzájárulást – EHO-t – megfizetni, ha a lakáskiadásból származó jövedelem meghaladja az egymillió forintot. Lényegében a terhelés az eddigi felére csökken, ha a tervezet most ismertetett változata lép életbe. Fontos azonban, hogy tervezetről van szó, tehát a feltételek még változhatnak” – mondta Balogh László.
Sokszor a tulajdonos úgy tekint a kiadott ingatlanra, mintha ő maga élne ott, és ezért szívesen megjelenik hívatlanul is, hogy ellenőrizze az ott lakókat. Soós Gábor szerint ezeket a látogatásokat is érdemes rögzíteni a szerződésben, ugyanis így mindkét fél elkerüli a kellemetlen támadási felületet.
Vannak luxusalbérletek is
200 ezer forintos albérletárak alatt a bérlők leginkább bútorozatlan vagy csak részben bútorozott lakásokat keresnek, viszont a luxus kategóriában már a luxuscikkekkel berendezett lakások mennek csak. Itthon jellemző, hogy a telekre száműzött kredencekkel igyekeznek a tulajdonosok berendezni a lakásokat, viszont ez a szemlélet kicsit sem segít a kiadásban. A kulcsszó egyébként itt az IKEA, ha ez a bűvös szó elhangzik, akkor szívesen veszik ki a lakást, ezeket a bútorokat szeretik, és keresik az érdeklődők.
Leáldozóban van az az Airbnb-láz, ami közel három évig izgalomban tartotta a magyar lakáskiadókat. Egy ilyen kiadásnál a teljes költség a tulajdonost illeti: ő fizeti a rezsit, végzi a napi takarítást, és a külföldi vendégek nem nagyon vigyáznak a berendezésre, gyakran vannak összetűzések a házban lakókkal is. A tapasztalatok azt mutatják, hogy minimális a haszonban a különbség a Airbnb és a hosszú távú bérbeadás között, ezért a tulajdonosok lelkesedése alaposan csökkent. Egyébként Európa nagyvárosai közül Budapest az egyik legkedveltebb, sokan jönnek hozzánk, mert alacsonyak az árak Magyarországon, tehát nem az érdeklődés csökkent a lakásokra, hanem a tulajdonosok kedve és türelme van fogyóban: a külföldiekre gyakran órákat kell várniuk a küszöbön állva, például ha késik a gép, a fentebb leírt költségekről és macerákról nem is beszélve.