Milyen devizanemekben igényelhető ma a piacon lakáshitel?
A forint alapú hitelek mellett a legelterjedtebbek az euró és a svájci frank alapú hitelek. Emellett ritkán, de találkozunk USD alapú lehetőségekkel is. Ugyanakkor egyértelmű, hogy manapság a legkeresettebb a svájci frank lakáshitel a piacon. Érdemes tudni, hogy a deviza alapú hitelek esetében nincsen állami kamattámogatás, ezek piaci hitelek. Az állami szerepvállalás ezen esetekben legfeljebb kezességvállalásig terjed, szigorú feltételekkel, mint például a Fészekrakó hitel esetében.
Mi az oka, hogy ennyire népszerűek a svájci frank hitelek manapság?
A válasz elsőre egyszerű: az alacsonyabb kamatláb. A forint lakáshitelek esetében még az állami támogatású megoldásoknál is lényegesen magasabb a kamatláb, így a havi törlesztőrészlet is. Nagyságrendi különbségek tapasztalhatók a különböző deviza alapú hitelek esetében. Míg a forint hitelek Teljes Hiteldíj Mutatója 13-15% körül mozog, az euró alapú hiteleknél a THM 7-8%, a svájci frank lakáshiteleknél pedig 5-6%.
Ráadásul ezekre a lakáshitelekre nem vonatkozik a lakástámogatási rendelet szigorú szabályrendszere, így rugalmasabbak, jobban alakíthatók az igényekhez és magasabb összegben is igényelhetők. Mi az MKB Banknál például jelenleg futó akciónkban a svájci frank hitelekre az első évben 0,77%-os kamatlábat ajánlunk és elengedjük a Hiteligénylési díjat, ami egyben az értékbecslés díja is, így a THM 4,95%-5,87%.
Mégis mit jelent a devizahitel?
Gyakorlatilag arról van szó, hogy a hitel felvétele és nyilvántartása valamilyen devizában történik, jellemzően euróban vagy svájci frankban. Ez azt jelenti, hogy ügyfelünk pl. 100.000 svájci frankot vesz fel hitelként a banktól és ezt törleszti pl. havi 500 svájci frankos részlettel. Ebből fakad az un. árfolyamkockázat, ugyanis folyósításkor az aktuális árfolyamon számítjuk át forintra a 100.000 svájci frankot. Itt még nem jelent túl nagy gondot az árfolyamingadozás, mert a bankok számolnak egy kis biztonsági tartalékkal, hogy a 15 millió forintos vételárat például mindenképp ki tudja fizetni az ügyfél. Törlesztéskor ugyanakkor havi 500 svájci frankot kell visszafizetni és mivel viszonylag kevesen rendelkeznek svájci frank jövedelemmel, a havi törlesztőrészlet összegét forintban fizeti be az ügyfél, melyet szintén az aktuális árfolyamon számít át a bank. Ezekre az összegekre már sokkal jobban hat az árfolyamingadozás, hiszen minden hónapban az aktuális árfolyamon meg kell venni az 500 svájci frankot, mondjuk 20 éven keresztül.
Akkor mit is jelent az árfolyamkockázat?
Pénzügyes körökben kockázatnak annak valószínűségét szokás hívni, hogy valami a várttól eltér. Ez azért fontos, mert az árfolyamkockázat ez alapján nem feltétlenül rossz dolog. Egyszerűen arról van szó, hogy az egyik hónapban az előbbi példában említett 500 svájci frank törlesztőrészlet 77 000,- Ft a másik hónapban 77.500,- Ft a harmadikban 76.500,- Ft. Ahogy mozog tehát az árfolyam, úgy mozog forintban a törlesztőrészlet, ami lehet előnyös is, de hátrányos is.
A lényeg, hogy aki deviza alapú hitelt vesz fel, ezzel tisztában legyen, lássa át a kockázatot. Ebben segítünk mi az MKB Bank honlapján (www.mkb.hu ), ahol a lakáshitelekhez kapcsolódó anyagok között külön tájékoztató szól az árfolyamkockázatról, érdemes megnézni.
Fontos tudni, hogy lakáshitelekről, tehát 20-25 éves hitelekről beszélünk, nem 3-5 éves autóhitelekről, ahol sokan valóban rosszul jártak az árfolyamok miatt. Egyrészt tehát a hosszú futamidőből fakadóan viszonylag alacsony összegeket érint egy árfolyam-elmozdulás, ráadásul ugyan az esetlegesen kedvezőtlenebb árfolyam 3-4 hónapig rossz hatással van a költségvetésre, de ugyanezen összeget akár vissza is nyerhetjük két évvel később. Ezen felül érdemes észben tartani, hogy előbb-utóbb csatlakozik Magyarország az Euró-zónához, amikortól azért eltűnik egy jelentős része ennek a havi árfolyamkockázatnak, bár a csatlakozáskori árfolyamfixálás kérdésébe inkább most nem mennék bele.
Mekkora a svájci frank árfolyamkockázata?
Nagyon jó kérdés és nagyon nehéz is. Rengeteg elemző a pénzügyi szektorban próbálja ezt meghatározni és nagyon sokan nagyon gazdagok lennének, ha pontosan meg tudnák mondani. Mindenesetre azt érdemes tudni, hogy a forint-svájci frank árfolyam az eurón keresztül kerül meghatározásra, így azt szokás említeni, hogy az ingadozás valószínűsége közel azonos az euróval. Az euró-svájci frank árfolyam mozgása az éppen aktuális hatást kicsit erősíti vagy gyengíti.
Azt azért mindenképp érdemes végiggondolni, hogy mekkora részét is érinti az árfolyamkockázat a családi költségvetésnek. Nem mindegy ugyanis, hogy egy esetleges hirtelen árfolyamkilengés esetén belefér-e még pár hónapig a plusz 10.000 forint törlesztőrészlet vagy sem, ez az igazi döntési pont.
Szakmai körökben egyébként sokkal veszélyesebbnek szokás tartani az un. kamatkockázatot, tehát annak kockázatát, hogy a hitel kamatlába megváltozik. Ez ugyanis lényegesen nagyobb mértékben befolyásolhatja a havi törlesztőrészletet. Kamatkockázata van minden hitelnek, így a forinthiteleknek is, sőt, 2006-ra visszatekintve nem is kicsi.
Lehet valahogy csökkenteni az árfolyamkockázatot?
Természetesen. A legegyszerűbb módja az, ha a teljes szükséges összeget nem csak devizában, hanem forinttal kombinálva vesszük fel. Ha például 10 millió forintra van szükségünk, akkor mondjuk 5 millió forint állami kamattámogatású hitelt igénylünk és 5 millió forint svájci frank lakáshitelt. Emellett az MKB Banknál a deviza lakáshitelek esetében választható az un. lineáris törlesztés, ahol havonta csökken a törlesztőrészlet, így egy kedvezőtlen árfolyammozgás esetén az előző havihoz képest nem nő meg olyan mértékben a havi forint törlesztés összege. Ezeken felül vannak kezdeményezések a piacon speciális fedezeti ügyletekre, ezek azonban meglehetősen sokba kerülnek az ügyfeleknek és jellemzően nem fedezik tovább a kockázatot, mint 1-2 év, ami egy 20 éves lakáshitelnél nem sok segítség.
Akkor most forint vagy deviza?
Ezt mindenkinek saját magának kell eldöntenie. Amit mérlegelni kell ilyenkor, hogy a lényegesen alacsonyabb hiteldíjért cserébe bevállaljuk-e az árfolyamkockázatot. Össze kell hasonlítani és ebben az MKB Bank pénzügyi tanácsadói mindenkinek segítenek hogy havonta mennyibe kerülne ugyanaz a hitel forint, euró vagy svájci frank alapon, belefér-e a különbözetbe az árfolyamkockázat, a számok általában magukért beszélnek. Egyelőre úgy tűnik, hogy az emberek nagy többsége így dönt és svájci frank alapú hitelt vesz fel, de én mindenkinek azt javaslom, hogy mielőtt döntene, faggassa ki jó alaposan személyes pénzügyi tanácsadóját az MKB Banknál.
 |
