Lakáshitel körkép

Hányféle lakáshitel van ma a piacon?

Az érdeklődők számára a jó hír az, hogy rengetegféle lakáshitel elérhető a mai magyarországi piacon és persze ez egyben a rossz hír is, hiszen nem könnyű eligazodni a lehetőségek között. Ráadásul lakáshitelt legfeljebb kétszer-háromszor veszünk igénybe az életünk során, így az emberek úgy érzik, bizonytalan talajon járnak. Természetesen mindannyian beszélgetünk barátokkal, rokonokkal a tapasztalatokról, azonban ezek inkább csak iránymutatások és egyéni benyomásokat, érzéseket közvetítenek inkább, nem valódi szakmai tanácsok. Azért van pár fő csoportosító elv, amely megkönnyíti az eligazodást.

Léteznek állami kamattámogatás mellett nyújtott lehetőségek, melyek fő jellemzői, hogy forint alapú hitelek és általában az állami kamattámogatás kapcsán valamiféle jogszabály írja le pontosan az igénybevétel feltételeit. Emellett a bankok természetesen saját megoldásokat is kínálnak, ezek az un. piaci hitelek. Az igénybevételi feltételek itt már lényegesen rugalmasabbak, hiszen az állami kamattámogatásokról szóló rendelet ezekre nem vonatkozik, így ezek többféle devizanemben, svájci frankban, euróban és többféle célra pl. felújításra is igényelhetők.

Az állami szerepvállalás másik módja, hogy valamilyen arányban kezességet is vállal a költségvetés a hitel mögött, így magasabb hitelösszeg vehető fel. Itt már kicsit átnyúlunk a piaci hitelek felé, hiszen pl. a Fészekrakó konstrukció esetében az állam a deviza alapú hitelekre is vállal kezességet. A kezességnek ugyanakkor szigorú feltételei vannak, amit megintcsak jogszabály rögzít.

Ha még nem sikerült volna mindenkit összezavarnom, akkor még azzal egészíteném ki a képet, hogy többféle előnyös megoldás származik abból, amikor a bank lakástakarékpénztárral vagy biztosítóval együttműködve, a két termék előnyeit kombináló hitelt kínál.

Másik csoportosító elv lehet, hogy mi a hitel célja. Az állami kamattámogatású hitelek e tekintetben korlátozottabbak, mint a piaci hitelek. Mindenképp érdemes tudni, hogy a fő jellemző lakáshitel célok a vásárlás / építés vagy a felújítás, bővítés, korszerűsítés. Emellett létezik pl. áthidaló lakáshitel – ebben az MKB Bank az egyik legelső volt a piacon -, melynek lényege, hogy a meglévő lakást nem kell feltétlenül azonnal, kedvezőtlen áron eladni, ennek fedezete mellett igényelhető a hitel és csak akkor kell kifizetni az összeget, amikor sikerült az ingatlant eladni, melyre két év áll rendelkezésre.


Milyen összegben igényelhető lakáshitel?


Ez talán a legfontosabb kérdés és nem is igazán az alsó határ szempontjából, ami általában 1-2 millió forint szokott lenni. A hitel maximális összegét jellemzően a fedezetül felajánlott ingatlanok értéke adja meg. Itt érdemes megismerkedni a hitelbiztosítéki érték fogalmával, bár mi az MKB Banknál ahol csak lehetett megszabadultunk ettől, mivel sokkal érthetőbb, hogy ha azt mondjuk, hogy az ingatlan piaci értéke a hitel maximális összegének alapja. Szóval a hitelbiztosítéki érték az értékbecslő által meghatározott értéke az ingatlannak, amely a vételárnak, piaci árnak kb. 80%-a szokott lenni. A legtöbb bank az igényelhető maximális hitelösszeget ezen érték arányában adja meg, tehát azt mondja pl., hogy a hitelbiztosítéki érték 80%-áig nyújt hitelt. Ez elsőre nagyon szép számnak tűnik, azonban nem bonyolult kiszámolni, hogy így a vételár cca. 65%-a vehető fel hitelként. Erre tehát mindenképp érdemes odafigyelni, nem mindegy mi a számítás alapja. Ezért mondtuk mi azt, hogy az ingatlan vételára vagy piaci értéke alapján adjuk meg a maximális hitelösszeget. Nem szeretnék senkit félrevezetni, természetesen a piaci értéket is ellenőriznie kell egy értékbecslőnek, de legalább egyszerűbb és érthetőbb a számításunk.

A képet árnyalja, hogy ha valaki képes több ingatlant bevonni fedezetként, akkor természetesen akár a teljes vételár vagy építési költség is felvehető hitelként. Sokszor a szülök így járulnak hozzá a gyerekek terveihez. Emellett elérhető a piacon néhány olyan megoldás, ahol minimális önerővel igényelhető hitel, azonban ezek a normál lakáshiteleknél lényegesen drágábbak.

Az önerő kérdésénél kerülnek elő egyébként az un. közvetlen vagy vissza nem térítendő állami támogatások: a szocpol, hivatalos nevén Lakásépítési, -vásárlási Kedvezmény, a Fiatalok Otthonteremtő Támogatása, illetve a Lakásépítési, -vásárlási Kedvezmény egy speciális változata a megelőlegező kölcsön. Ez utóbbi lényege, hogy a gyermek még nem született meg, azonban a házaspár meghatározott időn belül egy vagy két gyereket vállal, így előre megkaphatja a szocpol összegét. Ezek mind kiválóan alkalmasak arra, hogy kiegészítsék a megtakarított pénzt, növeljék az önerőt.


Mit érdemes még végiggondolni a lakáshitel igénylése során?

Korántsem érintettük minden egyes kérdését a lakáshiteleknek, de mindenképpen érdemes még mérlegelni, hogy milyen futamidőre vesszük fel a hitelt. Természetesen minél hosszabb a futamidő, annál alacsonyabb a törlesztőrészlet, de itt figyelni kell arra, hogy pl. az állam a támogatást a lakáshitelekhez csak legfeljebb 20 évig nyújtja, illetve érdemes megfontolni, hogy mennyire reális az, hogy még 60-65 éves korunkban is az első lakásunk hitelét törlesztjük. Az általános gyakorlat az, hogy 20-25 évre veszünk fel lakáshiteleket.

Érdemes végiggondolni, hogy hogyan és mikor törlesztjük a hitelt. Már említettem az MKB Bank áthidaló hitelét, amely egy speciális törlesztésű megoldás, hiszen a 2 éves futamidő alatt nem kell semmit fizetni, az eladandó lakásból fogja visszafizetni az ügyfél a hitelt. A normál, általános törlesztési mód az un. annuitásos, tehát havonta, egyenlő részletekben, de például nálunk igényelhető a devizahitelek esetében a folyamatosan csökkenő törlesztési megoldás is. A törlesztéshez kapcsolódó kérdés, hogy manapság divat a hitel futamidejének első évében, éveiben a tőketörlesztési türelmi idő, tehát nem kell a tőkét törleszteni még, csak kamatot és kezelési költséget. Ennek előnye, hogy az első évben lényegesen alacsonyabb a havi teher a családon, így sokkal inkább költhetünk a lakás berendezésére, felszerelésére.

Az már csak hab a tortán, hogy az MKB Bank nál megválasztható a törlesztés napja, tehát mindenki kiválaszthatja, hogy a hó melyik napján kívánja törleszteni a hitelt. Így a családi jövedelmek érkezéséhez igazítható a törlesztőrészlet megfizetésének napja, nem kell azon gondolkozni, hogy vajon mennyit költhetünk még a nagybevásárlásra, hogy a számlánkon maradjon megfelelő összeg a hitelre (pl. ha a fizetésnap minden hó 3.-a, érdemes a hiteltörlesztés napjául minden hó 5.-ét megjelölni).

Utoljára hagytam, de talán a leglényegesebb szempont persze a hitel ára, vajon mennyibe is kerül nekünk az egész lakáshitel felvétel. Ezt két részre szokás bontani: egyrészt mérlegelnünk kell a kezdeti költségeket, díjakat, másrészt a hitel folyamatos költségét a futamidő során. Bár a Teljes Hiteldíj Mutató (THM) alkalmas egyfajta összehasonlításra, én azt szoktam mondani, hogy a döntésben valójában az befolyásoljon mindenkit, hogy egyszer az elején mennyibe kerül neki a hitel és utána havonta mennyivel terheli majd a család költségvetését a törlesztés. Ezt nem pótolhatja semmilyen összehasonlító szám. Sőt, javaslom, hogy legyen mindenki még ennél is ravaszabb és érdeklődjön utána, ha gyanúsan alacsony egy törlesztőrészlet a többi ajánlathoz képest, mert mostanában terjed a piacon az a megoldás, ahol 3-5 év múlva egyszercsak felugrik a havi fizetendő költség. Ezzel nem árt tisztában lenni.






Mit javasol, hogyan lássunk hozzá a lakáshitel felvételéhez?


Ahogy már említettem, nem sűrű esemény egy ember életében a lakáshitel igénylés. Így mindenképpen érdemes rá egy kicsit felkészülni. Ma már minden bank ajánlata, kondíciói, feltételei megtalálhatók az interneten, így mindenképp érdemes röviden tájékozódni a lehetőségekről. A mi honlapunkon (www.mkb.hu ) például a megszokott tájékoztatók, kondíciós listák mellett található egy Lakáshitel Tanácsadó, amely néhány egyszerű kérdéssel segít eligazodni a lehetőségek között, valamint szerkesztettünk egy Útmutatót, mely részletesen összefoglalja a lényeges kérdéseket és válaszokat a lakáshitelekkel kapcsolatban. Sajnos azt kell mondjam, hogy ez az anyag nem fog irodalmi Nobel-díjat kapni, nem a legolvasmányosabb bestseller, de érdemes alaposan áttanulmányozni, mert rengeteg nagyon fontos információ van benne.

A tájékozódás után pedig ne sajnálja senki az időt, személyesen beszéljék végig alaposan a kérdéseiket, felvetéseiket, magát a teljes élethelyzetet a banki tanácsadóval. Az MKB Banknál mindenkinek saját személyes pénzügyi tanácsadó segít a pénzügyeiben, akihez bátran fordulhatnak kérdéseikkel. Kérjenek többféle megoldásról részletes tájékoztatást, érdeklődjenek a költségekről részletesen és mindenképp aludjanak rá egyet.