Otthon

Hogyan vásároljunk ingatlant? Mindent az adásvételről

Megtaláltad álmaid lakását, eldöntötted, hogy megveszed, de nem tudod, hogyan tovább? Segítünk megtenni az első lépéseket, hogy ne érjen váratlan meglepetés az ingatlanvásárlás útvesztőjében.
Az adásvételi szerződés az egyik leggyakrabban alkalmazott szerződésfajta, hiszen nap mint nap sort kerítünk rá, akár a közértben, akár máshol. A szerződésre vonatkozó legfontosabb szabályokat a Ptk. (Polgári törvénykönyv) határozza meg.

Mi is az az adásvétel?

Az adásvétel egy olyan szerződés, melynél fogva az eladó köteles a dolog tulajdonjogát a vevőre, (azaz rád) átruházni, és neki azt birtokba adni, a vevő pedig ezért vételárat fizetni és a dolgot átvenni. Láthatjuk, hogy mindig ellenérték fejében szerezzük meg a tulajdonjogot, ami mindig pénz (ha nem az lenne, cseréről volna szó).
Ingó dolgok (például egy esernyő, autó vagy akár egy hajszárító) esetében a szerződést megköthetjük szóban, írásban és ráutaló magatartással is (gondoljunk csak a bolti vásárlásokra, amikor odavisszük a pénztárhoz a kiválasztott terméket), fontos azonban, hogy ingatlanok esetében csak akkor érvényes, ha írásos formában kötjük meg.

 

Fontos: az ingatlan-adásvételi szerződésnél lényeges követelmény, hogy azt ügyvéd készítse, hiszen komoly ügyről van szó, és senki nem szeretné, ha kellemetlen meglepetések érnék több millió forint kifizetése után.


Mely kérdésekben kell megegyeznünk az eladóval?

A szerződés létrejöttéhez szükséges, hogy a felek a lényeges, illetve bármelyikük által lényegesnek tekintett kérdésekben megegyezzenek, ami lehet például a fizetési feltétel, késedelmi kamat, a birtokba adás határideje. Ha valamilyen kérdést jogszabály rendez, akkor azok a szerződésben történő rögzítés nélkül is vonatkoznak ránk.

Az írásba foglalt szerződésben a lényeges pontoknak kell benne lenniük, tehát tartalmaznia kell a feleknek, az ingatlannak, a vételárnak a megjelölését, valamint annak kifejezését, hogy adásvétel történt. A vételár a felek alkujának eredménye. A kialakult szokások alapján az eladó viseli az átadással és az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot rendezésével kapcsolatos költségeket, míg a szerződéskötési költségek, a földhivatali díj a vevőt terhelik. Ettől azonban a felek megállapodása eltérhet, a költségek viselését másként is rendezhetik.


Szerezzük meg az ingatlan tulajdonjogát! De hogyan?

Ahhoz, hogy az ingatlan tulajdonjogát megszerezzük, az érvényes adásvételi szerződésen túl szükséges, hogy az ingatlant az eladó birtokba adja, és a tulajdonosváltozást a földhivatal az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezze. E feltételek teljesülése esetén kerül át az ingatlan a tulajdonunkba. A szerződés megkötésekor általában a meghatalmazott ügyvéd jár el a földhivatalnál az előző tulajdonos tulajdonjogtörlése és az új tulajdonos tulajdonjog-bejegyzése érdekében.

Mik az eladó kötelességei?

Az eladó köteles a vevőt az ingatlan lényeges tulajdonságairól, különösen a rá vonatkozó esetleges terhekről tájékoztatni, illetve az ezekre vonatkozó okiratokat átadni neki.

Az eladó az adásvételi szerződés alapján szavatol azért, hogy más személynek nincs olyan joga az ingatlanon, ami a tulajdonjog megszerzését korlátozza vagy akadályozza (ezt nevezzük jogszavatosságnak). Ha azonban kiderül, hogy valamilyen teher vagy más körülmény, jog (pl. haszonélvezet, jelzálog vagy akár egy bérlő) akadályozza a szerződés alapján történő teher-, illetve akadálymentes tulajdonszerzést, az eladót fel kell hívni, hogy ezt szüntesse meg, az akadályokat hárítsa el. Ha ezt nem teszi meg, akkor végső soron elállhatunk a szerződéstől, vagyis azt az állapotot kell helyreállítani, mintha a szerződést meg sem kötötték volna. Ezenfelül akár kártérítést is követelhetünk.

 

Az enyém – és mégsem: eladás tulajdonjog-fenntartással

Elképzelhető, hogy nem tudjuk egy összegben kifizetni az ingatlan teljes vételárát – ebben az esetben az eladó érdekeinek védelmében gyakori a tulajdonjog-fenntartással történő eladás. Ez annyit jelent, hogy az eladó legfeljebb a vételár teljes összegének megfizetéséig fenntartja magának az ingatlan tulajdonjogát – tehát az addig nem száll át a vevőre. Ránk nézve ez az jelenti, hogy nem idegeníthetjük el, nem is terhelhetjük meg az ingatlant.

Miért előnyös? A tulajdonjog-fenntartással történő eladás csak az adásvételi szerződés megkötésekor és csak írásban köthető ki. Ez azonban a vevőnek is jó, hiszen ez az ingatlan tulajdoni lapjára is felkerül, így egy későbbi érdeklődő láthatja, hogy bizony már kötött az eladó adásvételi szerződést valaki mással. Ezzel elkerülhető, hogy egy ingatlant megpróbáljanak egyidejűleg többször is eladni.

Mit kell tennünk, ha megtaláltuk álmaink lakását?

Ez sok összetevőtől függ, például készpénzben tudjuk-e kifizetni, vagy hitelből, tehermentes-e az ingatlan, vagy sem, és még sorolhatnánk.

• Az azonban biztos, hogy elsőként az eladóval kell megegyeznünk a feltételekről.

• Aztán megkeressük az ügyvédet, aki elkészíti a szerződést, és egyeztetjük vele a feltételeket. Ellenőrizni kell az ingatlan adatait, vannak-e terhek bejegyezve stb. Ebben az ügyvéd segítségünkre tud lenni. Ezek után tudjuk meghatározni a végleges feltételeket, és mindezt szerződésben rögzíteni. A szerződéskötéssel egyidejűleg ki kell fizetni a foglalót, ha megállapodtunk foglalófizetésről, ugyanis ez nem kötelező.

• Ha elkészült a szerződés, azt be kell nyújtanunk a földhivatalhoz, és általában ezután intézhetjük a hitelt. Persze nem árt, ha már a vásárlás előtt tudjuk, hogy melyik banktól milyen összegű hitelt szeretnénk, hiszen így az adásvételi szerződést már úgy tudja előkészíteni az ügyvéd, hogy az a banknak is megfeleljen. A bankok ugyanis eltérő gyakorlatot alakítottak ki, amit bizony megkívánnak a hitelfelvevőtől. Természetesen itt is figyelni kell a jogszerű és még vállalható feltételek meglétére.

• Ezután már sokféle lehet a lebonyolítás menete, ami függ az ingatlan „adottságaitól”, tehermentes-e, vagy sem, melyik banktól kérünk hitelt, azt a bank hogyan folyósítja stb.

Ha mi magunk bizonytalanok vagyunk, merjünk kérdezni akár a választott ügyvédünktől, akár a hitellel kapcsolatban a banki ügyintézőnktől.

Szakmai partnerünk:
Dr. Kocsis Ildikó Ügyvédi Iroda »

Ingatlan.lap.hu »
Ingatlanjog.lap.hu »
Ingatlancég.lap.hu »

Ha kommentelni, beszélgetni, vitatkozni szeretnél, vagy csak megosztanád a véleményedet másokkal, az nlc Facebook-oldalán teheted meg.

Címlap

top

Szeretnél értesítést kapni?

Az értesítések bármikor kikapcsolhatók a böngésző beállításaiban.

A hét legizgalmasabb cikkei!
Friss sztárhírek itthonról és külföldről
Tudd meg, mit mond a horoszkópod!
Regisztráció

Elfelejtett jelszavad helyett könnyen tudsz új jelszót megadni, ehhez az alábbi lépéseket kell csak követned:

  1. Add meg az alábbi beviteli mezőben az e-mail címed vagy felhasználóneved
  2. A hozzád tartozó címre kiküldünk egy levelet a jelszócseréhez. Ellenőrizd a SPAM mappádat is, ha nem látod pár percen belül a levelet a beérkezettek között.
  3. A levélben kapott linket 24 órán belül lekattintva eljutsz egy felületre, ahol megadhatod az új jelszavad
  4. Jelentkezz be a friss jelszóval

Fiókod törléséhez add meg a jelszavadat:

Itt tudod a jelszavadat megváltoztatni:

Új jelszó mentése