Visszatérő viták: pénz az ablakban
A legtöbb vita abból adódik, ha az albérlő egy idő után nem fizeti a szerződésben kikötött díjat. Ilyen esetben a főbérlő azonnal felmondhatja a szerződést, és kötelezheti az albérlőt a lakás elhagyására. Ha ezt az albérlő megtagadja, sokan rendőrért kiáltanak. Ám ez nem mindig egyszerű. A rendőrségnek ugyanis a bűnüldözés az elsődleges feladata, és a szerződések megszegése polgárjogi kérdés. Az ilyen esetek zöme tehát bíróságon landol.
A viták másik gyakori oka, ha valami elromlik a lakásban. Javítani kellene, de ki fizesse a költségeket? Sikamlós terület: ha ugyanis a lakásban olyan hiba állt elő, amely a nem rendeltetésszerű használatból adódik, akkor a bérlő köteles fizetni a javítást. Ám ha olyan hiba jelentkezik, amely a tulajdonos gondatlanságából ered (például elromlik a fűtés, mert kiderül, hogy régen ellenőrizték a szakemberek), akkor bizony a bérbeadón verik el a port. A megoldás csak az lehet, ha olyan körültekintő módon fogalmazzuk meg a szerződést, hogy az minden később felmerülő esetre kitér. De melyek ezek?
Milyen a jó szerződés?
A bérleti szerződés szóban is létrejöhet. Ám a saját érdekünkben írásban kössük meg, minden részletre kiterjedően. Ez segít a későbbi viták megelőzésében.
A jó szerződés az alábbiakat tartalmazza:
| Jó tudni! |
| A határozott időre kötött bérlet határozatlan idejűvé alakul át, ha a bérlő a bérleti idő lejárta után tovább használja, és ez ellen a bérbeadó 15 napon belül nem tiltakozik. A határozatlan időre kötött bérletet 15 napra fel lehet mondani, ennek elteltével a bérleti jogviszony megszűnik. A felmondás szóban és írásban is gyakorolható. |
a) A bérleti viszony időtartamát. Sokan határozatlan idejű szerződést kötnek, különösen, ha az albérlő jelzi, hogy a lakásra évekig szüksége lesz. Ám a biztonságunk érdekében ilyenkor is szabjunk meg egy határozott időt, mondjuk, egy évet. Az év leteltével meghosszabbítható a szerződés, ám ha nem vagyunk elégedettek, akkor indoklás nélkül megszűnik a jogviszony.
b) A közüzemi díjak fizetésének módját. Rengeteg vitát megspórolhatunk, ha ezt írásban rögzítjük. A közüzemi szolgáltatók ugyanis kizárólag a tulajdonossal állnak jogviszonyban, és az albérlő nemfizetése esetén is neki kell helytállnia. Jó megoldás lehet, ha a havi rezsi összegét beépítjük az albérleti díjba, és azokat tulajdonosként mi fizetjük a szolgáltatóknak. A bérleti díjból származó bevételből adózáskor ugyanis a rezsidíjat levonhatjuk költségként.
c) A rendkívüli helyzeteket. Itt elsősorban azt kell rögzítenünk, hogy folyamatos díjfizetési elmulasztás esetén a szerződés érvényét veszíti. Mivel a rendkívüli felmondás sok esetben a bíróságokon köt ki, meggyorsíthatja a bírói döntést, ha az ilyen eseteket is pontosan rögzíti a szerződés.
d) A lakás állagmegóvását és a leltárt. Rögzítsük, hogy a lakást milyen állapotban adjuk át. Jó, ha a berendezési tárgyakról pontos leltárt készítünk a szerződés mellékleteként, és teljes vagyonjogi felelősséget ruházunk át az albérlőre. Aki pedig jól teszi, ha a bérbeadótól igazolást kér bizonyos létfontosságú szolgáltatások működőképességéről: például hogy a cirkofűtés biztonságos, és hogy az előírásoknak megfelelően ellenőrizték ezt az illetékesek. Ez a bérbeadó szavatossági kötelezettsége.
e) Az elhelyezési kötelezettséget. Sok főbérlő elköveti a hibát, hogy a szerződésben nem rögzíti, hogy ha a lakás a tulajdonos hibáján kívül lakhatatlanná válik, vagy ha a bérlő magatartása, nemfizetése a szerződést semmissé teszi, akkor a bérbeadónak nincs elhelyezési kötelezettsége. Számos későbbi vitát és albérlői követelést megelőzhetünk ezzel.
Az ellenőrzés joga
A bérbeadót – a szerződés teljes fennállása alatt – megilleti az ellenőrzés joga. (Ezt úgy köteles gyakorolni, hogy ne zavarja szükségtelenül a bérlőt.) Ha a bérbeadó az ellenőrzés során észleli, hogy a bérlő a lakást rendeltetésellenes módon használja, követelheti ennek megszüntetését, és az ebből eredő kárának megtérítését is. Ha ez nem vezetne célra, a bérletet azonnali hatállyal felmondhatja, és kártérítést is követelhet.
Elhelyezési kötelezettség
Gyakran, ha a bérleti viszonyt rendkívüli módon felmondja a főbérlő, az albérlők elhelyezést követelnek a főbérlőtől. Különösen a kiskorú gyermeket eltartó albérlők hivatkoznak erre. Legyünk óvatosak, és a bérleti szerződésbe mindenképpen foglaljuk bele azt is, hogy a főbérlő vállalja-e ezt a kötelezettséget, ha a szerződés valamilyen oknál fogva érvényét veszíti.
Bejelentkezzen, vagy sem?
Sok bérbeadó retteg attól, hogy az albérlő bejelentkezzen a lakásba. Attól félnek, hogy ha ez bekövetkezik, akkor probléma esetén „nehezebben tudja kitenni az érintettet a lakásból”. Nincs ok az aggodalomra. A bejelentkezés ténye nem jelent az albérlő számára többletjogokat, tehát ideiglenesen nyugodtan bejelenthetjük a lakcímnyilvántartóban az albérlőt.
| Lakások, főbérlők és albérlők | ||||||
| Év | 2001 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 |
| Lakások száma (ezer darab) | 4065 | 4134 | 4173 | 4209 | 4238 | 4270 |
| Száz szobára jutó népesség (fő) | 98 | 95 | 94 | 93 | 92 | 91 |
| Ebből albérlő (becslés) | 7 | 8 | 9 | 9 | 10 | 11 |
Az országos adatok alapján folyamatosan nő az albérleti kínálat. Az adatok egyben figyelmeztetőek: a bérbeadók – saját érdekükben – körültekintőbben kell hogy eljárjanak a szerződések megkötésekor.
| • Válogatás fórumozóink hozzászólásaiból • |
| • „Én hallottam olyan főbérlőről, aki be sem teszi a lábát a lakásába, az albérlők mennek hozzá, amikor fizetni kell. S a törvény szerint ez így van teljesen jól. Én akárhányszor írtam albiszerződést, benne volt/van feketén-fehéren, hogy én mint tulaj csak a bérlő tudtával és beleegyezésével tartozkodhatom a lakásban. Nem is akarok máskor arra járni, teljesen felesleges. Én sem örülnék, ha bárki szabadon bemászkálhatna az én kis magánszférámba” (barack25).
• „Voltam már mindkét fél helyében, és nekem teljesen természetes volt, hogy a tulajdonosnak is van kulcsa a lakáshoz. Amikor bérlő voltam, akkor nem féltem, hogy elvinne valamit, vagy körbenézelődne a cuccaim között, amikor meg tulajdonos, akkor meg egyértelmű, hogy ragaszkodtam a kulcshoz” (doo-doo). • „Én soha nem cseréltem zárat, tehát volt kulcsa a tulajnak a lakáshoz, de soha nem jött, amikor én nem voltam otthon. Illetve jött, de az nagyon indokolt eset volt.” • „Soha nem szabad hagyni, hogy a bérlő fizesse a számlákat, utalja át, vagy valami más megoldás, de a számlát csak a tulajdonos fizesse, főleg, ha nincs szerződés!!!!” (Nana25). • „Én is laktam már olyan helyen, ahol a tulaj ki-be mászkált a lakásba, merthogy az az övé… A legutóbbi pl. elköltötte a kauciót, és épp nem akarta tudni visszaadni. Szóval biztosan nagy rizikó kiadni egy lakást, mert ugye, a mai világban… de kivenni sem veszélytelen. (8-) )” • „Én mindig a papír híve voltam, mert lehet adott pillanatban bármilyen jó a kapcsolat, később mindenki megváltozhat, és akkor csak a papír marad bizonyságul” (Arimateia). |
