Egy ingatlan bérbeadása mindig bizonyos kockázatokkal jár a tulajdonos számára. A kulcsok átadásával a bérbeadó annak a veszélyét is vállalja, hogy a bérlő a bérleti szerződés lejárta után nem hajlandó kiköltözni, és továbbra is az ingatlanban marad.
Bár ilyen esetben megindítható a kilakoltatási eljárás, ez jellemzően hosszadalmas folyamat, amely jelentős késedelmekkel jár. A helyzet különösen kedvezőtlen, ha a bérlő a téli kilakoltatási moratórium előtt dönt úgy, hogy marad, mivel ez akár több hónapra is felfüggesztheti az eljárást.
Ilyen körülmények között a bérbeadó helyzete gyorsan feszültté válhat. Annál is inkább, mert bizonyos jogi kötelezettségek továbbra is terhelik a lakóval szemben, még akkor is, ha az illető jogellenesen tartózkodik az ingatlanban. Egy francia bíróság 2022. szeptember 15-én hozott ítélete éppen az egyik ilyen kötelezettségre hívta fel a figyelmet, amikor a bérbeadót felelősnek mondta ki a jogcím nélküli használó által elszenvedett károkért.
A jogellenes tartózkodás ideje alatt egy konyhaablakon keresztül kizuhant, mivel az ablak korlátja eltört, illetve nem volt megfelelően karbantartva.
Az ügy tényállása a következő volt. Egy lakás lakója a bérleti szerződés lejártát követően is az ingatlanban maradt.
A jogellenes tartózkodás ideje alatt egy konyhaablakon keresztül kizuhant, mivel az ablak korlátja eltört, illetve nem volt megfelelően karbantartva.
A balesetet követően a lakó pert indított a főbérlők ellen.
A bíróság döntése
Az ügy a bíróságig jutott, amely végül a lakás tulajdonosait találta felelősnek, annak ellenére, hogy az ingatlant jogellenesen használták. A döntés azzal indokolták, hogy „az épület tulajdonosa felelős az épület összeomlása által okozott károkért, ha az összeomlás a karbantartás hiányából ered (…)”. Jelen esetben a lakó esését egy elmozdult, elhanyagolt állapotú korlát okozta.
A bíróság álláspontja szerint az ingatlan jogosulatlan használata önmagában nem tekinthető olyan felróható magatartásnak, amely mentesítené a tulajdonost a felelősség alól.
Egy jogellenesen elfoglalt ingatlan tulajdonosa számára csábító lehet, hogy felhagyjon az épület karbantartásával, abban a hitben, hogy a továbbiakban nem köteles költségeket vállalni, mivel maga is az egykori bérlő jogsértő magatartásának elszenvedője. A fenti eset azonban jól mutatja, hogy ez a hozzáállás komoly kockázatokat rejt magában, különösen akkor, ha a karbantartás hiánya veszélyt jelenthet az ingatlanban tartózkodó személy biztonságára.
A helyzet Magyarországon
A magyar bírói gyakorlat szerint a tulajdonosnak akkor is vannak kötelezettségei, ha az ingatlant jogcím nélkül használják. Ezek közül a legfontosabb:
Az élet- és testi épséget nem veszélyeztető állapot biztosítása
A Polgári Törvénykönyv (Ptk. 6:535. § – veszélyes üzemi felelősség analógiája, valamint az általános kártérítési szabályok) alapján:
- az ingatlan tulajdonosa felel az épület állapotából eredő veszélyekért,
- különösen, ha az elhanyagolt állapot balesethez vezet.
A bíróságok következetes gyakorlata szerint:
a tulajdonos nem mentesül automatikusan a felelősség alól pusztán azért, mert a sérült személy jogcím nélkül tartózkodott az ingatlanban.
Forrás: droit-finances.commentcamarche.com
