Milyen költségekkel jár lakáshitelt felvenni és mennyire bonyolult?
 |
A költség, díj, kamat kérdést érdemes két részre bontani. Egyrészt a hitel felvételével kapcsolatos költségekről kell beszélnünk, másrészt a futamidő során felmerülő folyamatos fizetési kötelezettségről a havi törlesztőrészletről.
A hitel felvételével kapcsolatban felmerülnek banki díjak, jutalékok, ilyen szokott lenni a hiteligénylési díj és/vagy értékbecslési díj, illetve a szerződéskötési díj vagy folyósítási jutalék. Az előbbiek jellemzően fix díjak, mintegy 30-40 ezer forint körül, az utóbbiak a hitelösszegre vetített százalékos díjak 1,0% körül. A mi jelenlegi akciónkban az első fix díjtételt elengedjük minden ingatlanfedezetű hitel esetében (akár lakáshitelről, akár szabad felhasználású, személyi kölcsön jellegű hitelről van szó, akár hitel kiváltásról, adósságrendező típusú hitelről), a szerződéskötési díjunk pedig azok számára, akik MKB Kivételes Folyószámlát nyitnak 0,5%. Így egy svájci frank lakáshitel esetében a THM 4,8-5,76%, úgyhogy ajánlom mindenki figyelmébe a www.mkb.hu honlapunkat, ahol minden információ elérhető a lehetőségről.
A banki költségeken túl felmerülnek a hitelhez kapcsolódó, ám nem a bank által felszámított költségek. Ilyenek a földhivatali eljárások díjai, illetékei (pl. jelzálogbejegyzés illetéke), a közjegyzői okirat díja, illetve a kapcsolódó biztosítás díja, hiszen vagyonbiztosítást mindenképp kötni kell az ingatlanra.
Itt már át is ugrottunk a hitel futamideje alatt felmerülő folyamatos költségek részhez, amely gyakorlatilag a havi törlesztőrészletet, illetve a biztosítás díját jelenti. Ez az, amit valóban mérlegelnie kell egy családnak a hitel felvételekor, hiszen 20-25 éven keresztül fogja fizetni havonta a hitel törlesztését. A havi törlesztőrészlet esetében érdemes odafigyelni, hogy milyen módon lehet törleszteni a hitel. A legáltalánosabb az annuitásos törlesztés, tehát a havi egyenlő részletekben történő törlesztés. Emellett az MKB Banknál válaszható a deviza lakáshitelek esetében a folyamatosan csökkenő törlesztőrészlet is. További lehetőség, hogy nálunk ügyfelünk kérhet egy év tőketörlesztési türelmi idő, így az első évben csak kamatot és kezelési költséget kell fizetni, tehát lényegesen alacsonyabb a havi fizetendő összeg. Az első évben sokkal inkább a lakás berendezésére, felszerelésére költhet a család. Ezt szolgálja az a megoldás is, amikor az első évben alacsonyabb kamatlábat számít fel a bank. Ez az MKB Bank esetében a svájci frank hiteleknél az első évben 0,77%-os kamatlábat jelent (a fenti THM ezt tartalmazza), de a technika elterjedt a piacon, sokan alkalmazzák, ha nem is feltétlenül ilyen kedvező mértékkel.
Léteznek a piacon nálunk is olyan megoldások, amikor életbiztosítással vagy lakástakarékpénztári megtakarítással kombinált a lakáshitel. Mindkettőnek megvan a maga előnye: a biztonság, hogy egy tragédia esetén a családról gondoskodtunk, illetve a lakástakarékpénztári megtakarítás állami támogatása és kamatadó mentessége. A törlesztés szempontjából ezeknél annyit érdemes tudni, hogy az általános megoldás szerint ilyen hitelek esetében a bank felé csak a hiteldíjat (kamat és kezelési költség) kell megfizetni, a hitel tőketörlesztése az életbiztosításban vagy a lakástakarékpénztári számlán gyűlik, oda kell befizetni.
A díjak esetében érdemes még kitérni az előtörlesztési díjra, amely általában az előtörlesztett összegre vetített százalékos díj. Ez minden banknál létezik, érdemes tudakozódni róla hitelfelvételkor, ha tudjuk, hogy várható nagyobb összeg a családi bevételek között a közeljövőben.
Általában azt javaslom, hogy minden hitelfelvétel előtt jó alaposan tanulmányozzuk át a bankok kondíciós listáit és ha valami nem egyértelmű, nem világos, bátran kérdezzünk rá az ügyintézőnél. Fontos tudni, hogy mennyibe is kerül a hitel.
 |
A THM hogyan segít a hitel kiválasztásában?
A THM (Teljes Hiteldíj Mutató) nagyon fontos eleme a hitelezésnek, bár rengeteg vita és kérdés van körülötte. Kicsit engem is lehet kritizálni vele, mert sokat dolgozom kollégáimmal a Bankszövetségi munkacsoportokban, hogy jobbá tegyük, de ez nem egyszerű.
A THM lényege alapvetően az, hogy segítsen összehasonlítani banki ajánlatokat. Segít az irányválasztásban, mely bank ajánlatát nézzük meg részletesebben. Ugyanakkor vigyázni kell vele, mivel pár tized százaléknyi különbség nem biztos, hogy jobb hitelt jelent. Az embernek a teljes ajánlatot kell mérlegelnie: hitelösszeg, önerő mértéke, rugalmasság, igénybevételi feltételek, átfutási idő és költségek. Többek között ezért visszás a THM, egy hiteltermék minden jellemzőjét nem lehet egy darab százalékba összesűríteni, még a díjak-költségek esetében is nagyon nehéz. Szóval a THM nagyon jó iránymutató, de nem javaslom, hogy a végső döntés alapja legyen. Gondoljunk csak bele! Mi mond többet egy hitelről? Az hogy a THM 6% vagy az, hogy a havonta kifizetendő törlesztőrészlet 50.000,-Ft. Azt hiszem mindenkit sokkal jobban érdekel az, mennyit is kell majd havonta kifizetni a villanyszámla mellett.
Sajnos azt is el kell mondanom, hogy bár a jogszabály meglehetősen részletes, bizonyos elemeiben még mindig eltérő a technika a THM számítására nézve. Említettem például, hogy divatos megoldás a piacon, hogy a hitel futamidejének első időszakában – mondjuk az első évben – csökkentett kamatot számít fel a bank. Mi az MKB Banknál azt mondjuk, hogy ez esetben a THM-et 20 évre úgy kell kiszámolni, hogy az első évre a csökkentett kamatot vesszük figyelembe, a maradék 19 évre pedig a jelenlegi ismereteink alapján várható valamivel magasabb kamatot. Ezt sajnos nem minden bank csinálja így, sőt, kifejezetten komoly bankok mind a 20 évre a csökkentett kamattal számolnak, miközben tudják, hogy az első év után megemelik a kamatot. Azt például mindenkinek javaslom, hogy erre kérdezzen rá hitelügyintézőjénél és fontolja meg, hogy mennyire tiszteli őt a bankja.
Ha már itt tartunk, igaz, hogy mindenki kaphat hitelt vagy megtévesztők a reklámok?
A bankok természetesen minden hiteligénylőre végeznek hitelbírálatot, nem adhatnak csak úgy bárkinek több millió forintot a kezébe. Ez a dolgunk, hiszen a másik oldalról nézve nekünk vigyáznunk kell a betétesek pénzére és ha nem végezzük jól a dolgunkat a hitelezés során, akkor a betéteseket veszélyeztetjük. Visszatérve a kérdésre: hitelhez jutni azért már nem nehéz dolog. Manapság már nem kizáró tényező, ha valaki szerepel a BAR-ban vagy minimálbérrel van bejelentve, de ettől még nem mindenki kaphat hitelt.
Hogy megtévesztők-e a reklámok? Az én véleményem szerint általában nem, de vannak különbségek a bankok között. Mindig, minden piacon vannak olyan szolgáltatók, akik elhallgatnak valamit, vagy jobb színben tüntetik fel saját termékeiket. Erre példa a már említett THM kérdés is, ugyanakkor mi az MKB Banknál arra törekszünk, hogy minden meglévő vagy leendő ügyfelünket pontosan, korrekt módon és a döntése előtt valóban megfelelően tájékoztassuk. A mi honlapunkon gyakorlatilag minden információ elérhető minden szolgáltatásunkról. Nem rejtjük el a kondícióinkat, és mindenki nyugodtan fordulhat személyes pénzügyi tanácsadójához kérdésekkel. Az a véleményünk, hogy így lesznek velünk elégedettek az ügyfeleink és így érzik majd valódi partnernek az MKB Bankot pénzügyeikben.
