Babaváró hitel: csodafegyver a lakáshoz jutásban, vagy veszélyes hazárdjáték?

Július eleje óta rengetegen rohanták meg a bankokat, hogy a kamatmentes állami személyi kölcsönt, a babaváró hitelt felvegyék (0,5%-os kezességvállalási díjjal azért számolnunk kell), ami az otthonteremtési kamattámogatott hitellel kiegészítve egy családot szerencsés esetben már igen kedvező helyzetbe tud hozni az elszállt ingatlanpiaci árak ellenére is.

A babaváró már egy gyerek születése esetén is kamatmentes – igaz, már megszületett gyerekekre nem, csak később születendő gyerekekre vonatkozik a kedvezmény. Két gyermek születése után 30 százalékkal csökken a tőketartozásunk, három gyerek esetében pedig a teljes hiteltartozásunkat elengedi az állam. A hitelbírálatkor azonban számos buktatóba belefuthatunk, és ha meg is kaptuk a babaváró hitelt, nem mindegy, hogyan akarjuk felhasználni. Sárköziné Szabó Mónikával, az NN pénzügyi tanácsadójával beszélgettünk.

Önerő nélkül van esélye bárkinek ma lakáshitelhez jutni? Egyáltalán érdemes belefogni, vagy inkább gyűjtögessen az ember?

Ezekben a bankokban kérhetsz babaváró hitelt

A gyűjtögetés mindig hasznos. Önerő nélkül nem könnyű elindulni, de nem is lehetetlen. Mit tekintünk önerőnek? Én a készpénzmentességre asszociáltam a kérdésfeltevéskor. Mit tehet, akinek nincs megtakarítása? Külső forrásból finanszírozza a vásárlást. Hitelfelvételkor minden esetben két alappilléren nyugszik az ügylet. A megvásárolni kívánt ingatlan az egyik, és az adós – adósok – a másik. A devizahiteles őrület után szigorítottak a szabályokon, hogy milyen mértékben terhelhető egy ingatlan hitellel. Az ökölszabály az egyharmad önerő, kétharmad hitel arány.

Amikor egy fiatal pár megkeres azzal, hogy lakást szeretnének, de nincs megtakarításuk (hiányzik az a bizonyos egyharmad), akkor első körben azt derítem ki, rendelkeznek-e – a bankok szempontjából elfogadható – igazolható jövedelemmel, mert ez az alap, amire építhetünk. A második kérdés, hogy van-e a családban olyan ingatlan, ami lehetőleg tehermentes, és hozzájárul a családtag vagy barát, hogy rövidebb-hosszabb időre jelzáloggal terhelje a bank az ingatlanát. Ha igen, akkor nyert ügyünk van.

Iskolapélda: tízmillió forintos ingatlan önerő nélkül. Hozzávetőleg 3,5 millió forint önerő és 6,5 millió forint hitel kellene hozzá. Ez esetben pótingatlan bevonásával 10 millió forint hitelt is fel tud venni a vevő. Ilyenkor a bank mindkét ingatlanra ráterhelheti a 10 millió forint jelzálogot. Amint a tőketartozás lecsökken (esetünkben 6,5 millió forintra), akkor a célingatlan önállóan is elbírja a fennmaradó terhet, és a bank a pótfedezetet kiengedi a kötelemből. Persze legrosszabb esetben az is előfordulhat, ha nem fizeti az adós a hitelét, hogy mindkét ingatlant bukják egyszerre. Ugyanígy javítható a fizetőképesség további adóstárs bevonásával is.

Sokáig tipikus megoldás volt a személyi kölcsönök önerőként történő felhasználása. Nyilván ilyen esetben megfelelő jövedelmet kell tudni igazolni, amibe belefér a személyi kölcsön és a jelzáloghitel törlesztőrészlete is. Tavaly október óta ezért a bankok szigorúbb elbírálás alá vonják a hasonló ügyleteket, a túlzott eladósodás kockázata miatt.

Fotó: MTI/Vajda János

A csok-ot és a babavárót szokás felhasználni önerőként?

Az utóbbi években már konkrétan úgy keresnek meg az emberek, hogy jogosultak ennyi meg annyi csok-ra, azt önerőként szeretnék használni, és akkor hogyan tovább. Ha ma jön hozzám egy fiatal pár, nyilván felteszem a kérdést a családalapítási tervekre vonatkozóan is, hisz ott van a csok, és itt van az új babaváró hitel is. Mindkettő önerőként használható. Hiteleknél az igazolható jövedelem minősége, mennyisége a legkritikusabb kérdés, a törvény szigorúan szabályozza, milyen mértékben terhelhető a háztartás jövedelme.

Van különbség aközött, hogy a támogatásokat és a hiteleket melyik banknál igényeljük?

Persze. Hiteleknél mindenképp, támogatásoknál kevésbé. Mindig azt szoktam mondani, amikor kérdezik, melyik a legjobb bank, hogy kinek ez, kinek az… Mindegyik esethez – adóshoz, konkrét ügylethez – más és más banknál lehet „a legjobb” ajánlat. Sok mindenre kell figyelni. 

Bankonként eltér például a babaváró is. Van, ahol már egymillió forinttól, de van, ahol csak 3,5 millió forinttól lehet igényelni, ehhez kapcsolódóan a futamidő minimuma is változó. Ez nyilván összefügg azzal, hogy a havi törlesztőrészlet nem haladhatja meg az 50 000 Ft-ot.

Eltérések mutatkoznak abban is, hogy miként engedik a bankok a babavárót önerőként használni, vagy más hitelekkel kombinálni, mint ahogy az is eltér, hogy az előre felvett csok-ot milyen mértékben terhelik rá a megvásárolni készült ingatlanra. Ezek mind befolyásolják az ügyfelek lehetőségeit.

Itt vannak a részletek a 10 millió forintos babaváró hitelről

Alig néhány bank maradt, amelyik például készpénzes jövedelmet is elfogad, mindenki a bankszámlára érkező jövedelmet részesíti előnyben. Amikor centizünk a törlesztővel, hogy beleférjen a jövedelem terhelhetőségbe (JTM) akkor bizony nem mindegy, hogy mit fogad el jövedelemként a bank. Az anyasági ellátások (pl. csed, gyed) összegét sok helyen nem veszik figyelembe, de van, ahol adóstárs jövedelmeként elfogadják, a fő adós jövedelme mellé. Az sem mindegy, hogy az igénylő alkalmazott vagy vállalkozó.

Nem mindegyik bank fogad el vállalkozóktól például osztalék típusú jövedelmet. Alkalmazottként vizsgálják a munkáltatót is. Csúszott már el azon hitelügyem, hogy bizony a munkáltató nem volt rendben, komoly adótartozása volt, emiatt nem kapott hitelt az ügyfelem. Ahogy én látom, az igények, illetve a lehetőségeik mentén a bankok is folyamatosan finomhangolnak. Pont a múlt héten hallottam egy ilyen változásról az egyik nagy bank esetében: a jövőben figyelembe veszik a fent említett anyasági ellátásokat kiegészítő jövedelemként.

Az ügyfélnek tehát az a legjobb, ha minél több banknál érdeklődik?

Azt javaslom, hogy beszélgessen szakemberrel, mielőtt belevág. Ha valaki bemegy egy bankba, ott csak azt mondják el neki, hogy adott bank feltételeinek megfelel-e, ott mik a lehetőségek, nem feladatuk ismerni más bank feltételeit, nyilván nem is áll érdekükben átirányítani az ügyfelet. Bár találkoztam már profi, jó fej ügyintézővel, aki tudta, hogy adott ügylet náluk nem működik, de adott tippet, hogy melyik banknál van esély.

A biztonság kedvéért érdemes több banknál is igényelni a babaváró hitelt?

Semmiképp! A bankok mindennap kötelesek jelentést tenni a Magyar Államkincstárnak, összefutnak a szálak. Egy család egyszer veheti igénybe a maximum tízmillió forint összegű fedezetlen hitelt, ha összeakadnak a különböző helyen beadott igénylések, jó eséllyel elutasítás lesz a vége.

Babaváró kérdésekkel kapcsolatban a 1818-as hívószámú telefonos ügyfélszolgálaton, úgy tudom, nagyon készségesen válaszolnak az ügyfelek kérdéseire. Érdeklődni a feltételekről mindenképp érdemes, de azt nem javaslom, hogy egyszerre több helyre adjanak be igénylést.

Ügyfélszolgálatosok várják a babaváro hitellel kapcsolatos kérdéseket (Fotó: MTI/Kovács Tamás)

Mennyire előre érdemes tervezni a hitelfelvételt?

Akár fél vagy egy évvel a hitelfelvétel előtt már érdemes elkezdeni foglalkozni vele, mert sok apróság van, amin el tud csúszni egy hitelügylet, de ha ezekre felkészül, nem éri az embert kellemetlen meglepetés.

Hogyan tudjuk optimálisan felhasználni a babaváró hitelt lakásvásárlási célra?

Általánosságban azt mondanám, használjuk arra, amire ki lett találva. Nyilván használhatjuk ingatlanvásárláskor a csok mellé önerőként is. Egyébként ideális akár meglévő lakáscélú hitel előtörlesztésére is. Személy szerint akkor venném fel, amikor már útban van a baba, és a tizenkettedik hetet elérte a terhesség. Ez esetben is figyelni kell az időzítésre, a korábban említett jövedelemként figyelembe vehető jövedelmek miatt. Gyakran előfordul, hogy az utolsó egy-két hónapban már táppénzen van az édesanya, és a táppénzt a legtöbb bankban nem fogadják el jövedelemként.

Ma hallottam az egyik fiókvezető kollégától – nem tudom, hogy városi legenda-e, vagy valóban igaz –, hogy van olyan bank, amelyik onnantól kezdve nem veszi figyelembe a nő jövedelmét, hogy igazolt a terhesség, mondván: úgyis szülni fog, ergo garantáltan kevesebb lesz a jövedelme. Ezt az információt még nem ellenőriztem, de akár igaz is lehet, egy bank hozhat szigorúbb szabályokat, mint amit a jogszabály előír.

Nem gondolom, hogy a 10 milliós babavárót két kézzel fogják osztogatni, mégiscsak egy fedezetlen kölcsönről van szó. Aki nem tudott életében rendszeresen megtakarítani havi 20-30-50 ezer forintot, attól hogyan várhatja el a bank, hogy majd a hiteltörlesztőt rendesen fizeti? Úgy gondolom, erősen jövedelemfüggő, ki kapja majd meg a teljes összeget. Véleményem szerint az alacsony jövedelmű embereket kevésbé segíti a babaváró, a jövedelemtermelésre képes középréteg tudja inkább kihasználni. Nekik kedvez az olyan könnyítés is, mint a csok-nál a 35 milliós értékhatár eltörlése.

Vegyük az optimális esetet: megkaptuk a babaváró hitelt. Milyen veszélyekkel érdemes számolnunk?

Sokan teljesen kifeszítik magukat anyagilag – persze nyilván nem jókedvükben. Azzal keresnek meg, hogy számoljuk ki, meddig nyújtózkodhatnak. Mekkora a takaró? A törlesztő nagysága, az ingatlan értéke? És megy a matekozás…

Egy példa: van 5 millió önerő (legalább van, az is valami), és akkor 10 millió babaváró, plusz 10 millió forint megelőlegező csok, plusz 15 millió forint otthonteremtési kamattámogatott hitel, esetleg piacival kiegészítve. Utóbbi nélkül is már önmagában egy 40 milliós ingatlant is megenged, amennyiben a jövedelmük elbírja a törlesztőket. Most… De mi lesz később? Megéltem a szakmában a 2008-as gazdasági világválságot, végignéztem a devizahitel-őrületet. Úgy gondolom, racionálisan át kell gondolni: a bevételek stabilitása, az édesanya jövedelemcsökkenése, az eltartottak számának növekedése, hogyan védem ki a különböző élethelyzeteket, ha valami nem úgy alakul, ahogy terveztük. Ezekre a kérdésekre határozott válaszokat kell tudni adni.

Mindenki nézzen körül a saját háza táján, vagy vessen egy pillantást a válási statisztikákra. Magyarországon nagyjából minden második házasság válással végződik, a babavárót ez keményen érinti jelenleg. Sokan úgy döntenek, megélhetési okból külföldön folytatják az életüket, emiatt is el lehet veszíteni a támogatást. Most mindenki a babaváró indulásával van elfoglalva, a bankok és az ügyfelek is a nagy lehetőséget látják, de kérem, olvassák el a támogatás megszűnésének eseteit is.

Az ördög a részletekben rejlik. Még a bankokban sem foglalkoztak igazán a támogatás megszűnésének értelmezésével, ez okozhat problémát a későbbiekben.

Mivel védhetjük magunkat?

Óvatosan nyújtózkodjunk, ne feszítsük ki a takarót. Jó, ha rendelkezünk vésztartalékkal, megtakarítással. Ezenkívül legalább a családfőre legyen kötve egy tisztességes biztosítás. Gondoljunk bele, mit eredményezhet az, ha egy ilyen mértékben eladósodott családnál a családfő jövedelme kiesik, mondjuk egy komolyabb betegség miatt. A táppénz csak töredéke egy komolyabb fizetésnek, és akkor még nem a legrosszabbra gondoltam, bár sajnos az is megtörténhet.

A hitel sajnos öröklődik. A PTK 2014-es változása óta bizony a feleség és a gyerekek is azonos arányban osztoznak nemcsak a hátrahagyott javakon, hanem a terheken is. Mit csinál egy két-három gyereket nevelő szülő, ha egyedül marad ekkora adósság mellett?

Itt előbújik belőlem a biztosítási szakember. Óriási hiányosságokat látok a védelem frontján. A legtöbb ember előbb köt cascót az autójára, mint saját magára, pedig az csak egy tárgy, pótolható. Edukálni kell az embereket, mert nem tudják (miért is tudnák?) a különbségeket a biztosítástípusok között. Van egy biztosítás címszó alatt eladott kis megtakarításuk, minimális védelemmel, és ettől sokan már nyugodtak, csak mert életbiztosításnak hívják. Ez egy gyűjtőfogalom. Kérdés, hogy mire elég a szolgáltatás?

A legtöbben nincsenek tisztában azzal, miben más egy bankszámlához kötött biztosítás és egy privát biztosítás. Mert nemcsak árban van különbség. A legfontosabb, hogy tudja pontosan mindenki, milyen védelemmel van ellátva, ne káreseménykor derüljön ki, hogy nincs vagy nem olyan mértékben volt biztosítva, ami valós megoldást jelent.

Fotó: MTI/Vajda János

Előfordulhat, hogy a sok válás, esetleg a betervezett, de meg nem születő gyerekek sokasága miatt a csok-ból és a babaváróból is hasonló pénzügyi krach alakuljon ki, mint anno a svájci frank alapú hitelekből?

Benne van a pakliban, de bízom benne, hogy nem lesz ilyen. A bankok ma már sokkal óvatosabbak az elbírálásnál, és az állam is tett féket ebbe az új támogatásba. Babavárónál nem véletlen, hogy a kedvezmény nélküli törlesztővel terhelik a jövedelmet, függetlenül attól, hogy mennyi a valós fizetendő törlesztőrészlet.

A neten a babaváró egyik leghasznosabb felhasználási módjának azt tartják, ha az ember felveszi, majd a teljes összeget befekteti a kedvező kamatozású MÁP Plusz szuperállampapírba.

Hallottam már én is ilyen típusú spekulációkat. Az szinte lényegtelen is, mibe, de befektetni valamibe…  Aki mindenképp gyerekgyártási őrületben van, például az előre felvett csok miatt, persze próbálkozhat mindent vagy semmit alapon. Van ügyfelem, aki azt mondta, ha nem esik teherbe, örökbe fogad. Bízom benne, hogy nem lesz rá szükség.

Személy szerint az új szuperállampapírt olyan ember számára tartom jó megoldásnak, aki abszolút kockázatkerülő, és egyébként bankszámlán tárolná a pénzt. Miután az infláció 3% feletti, és a bankszámlán alvó pénz kamata a nullához konvergál, költségeket levonva mínusz előjelű a reálhozam. Ennél mindenképp jobb a szuper állampapír, mert legalább az inflációs hatást korrigálja. Mivel nem inflációkövető, hosszabb távon könnyen azon kaphatjuk magunkat, hogy a most még nagyon kedvezőnek tűnő kamatozás az infláció emelkedésével már nem is lesz annyira előnyös.