Ez is egyfajta hajléktalanság: ma egy átlagembernek is nagy kihívás a saját lakás

A lakhatás nem csak az utcán alvó emberek problémája. Az elmúlt évtizedben hatalmasat nőttek mind az eladó ingatlanok árai, mind a bérleti díjak, ami miatt már a középrétegeknek is nehéz lakáshoz jutnia. Ha pedig sikerül, akkor a havi bevétel nagy része a hitelrészletre vagy az albérlet kifizetésére megy el, vagyis tömegek dolgoznak csak azért, hogy lakhassanak valahol.

Kempf Zita

2022. Január 28.

Bérelni jobb vagy hitelre lakást venni? Régebben azt válaszoltuk volna, hogy a gazdagabbak vesznek maguknak lakást, a szegényebbek pedig bérelnek. Ma azonban már egyáltalán nem ilyen sematikus a helyzet. Egyrészt a bankhiteleknek köszönhetően olyanok is tudnak ingatlant vásárolni, akiknek nincs hatalmas havi jövedelmük és kiemelkedően nagy megtakarított vagyonuk, másrészt ma már lehet igazán színvonalas lakásokat vagy akár házakat bérelni, ami a jobb módúaknak sem derogál. Ráadásul régóta halljuk, hogy a bérlés mennyivel praktikusabb, mint a tulajdonlás, és hogy csak a mi régiónkban ragaszkodnak az emberek ennyire a „sajáthoz”.

Elképesztő árak a lakáspiacon

Valóban, mára az átlagos bérlakásárak és az átlagos hitelrészletek egészen közel kerültek egymáshoz, így ott tartunk, hogy aki az egyiket megengedheti magának, az a másikat is.
Vagy inkább egyiket sem…

Az Otthon Centrum elemzése szerint tavaly 14,5 százalékkal nőtt az új lakások átlagára, a legdrágább városrészben már 2,2 millió forintot kérnek a fejlesztők négyzetméterenként. A használt ingatlanoknál is zord a helyzet: míg néhány éve egy fiatal pár tudott venni élhető állapotú lakást a fővárosban húszmillió körül, úgy ma már harmincötnél is többet kérnek egy mindössze másfél szobásért is a közepes környékeken. Ha ehhez hitelt kell igénybe venni (a legtöbbeknek kell), akkor az önerőnek úgy öt és tízmillió között kell lennie minimálisan. De bérelni sem feltétlen jobb döntés. Az albérletárak folyamatosan emelkednek, tavaly ez 13 százalékos volt (bár a járványhelyzet okozott némi visszaesést). A 2015-ös szintekhez képest tavaly év végén már több mint 42 százalékkal álltak magasabban az összegek… Jelenleg 150 ezer forint az átlagos bérleti díj – írja az ingatlan.com helyzetjelentése – de a különbségek óriásiak. Budapesten pár éve a közepes méretű lakások havi díja volt százezer körüli, ma egy normális garzont sem lehet szerezni ennyiért. (A legdrágább városrész az V. kerület 240 ezer forintos havi díjjal, a legolcsóbban pedig a XXIII. kerületben várnak bérlőre a lakások, ezekért 107,5 ezer forintot kell adni havonta.) Ha kisgyerekes családról van szó, nekik legalább kétszázezer körül kell gondolkodniuk, vagyis előfordulhat, hogy a bérleti díj a rezsivel együtt az egyik ember teljes fizetését elviszi. És nyilván nem csak párok keresnek lakhatást… A fővároson kívül Székesfehérváron a legmagasabbak az árak, átlagosan 124 ezer forintért kínálják a kiadó ingatlanokat. Itt már nincsenek nagy különbségek: Békéscsaba és Salgótarján a legolcsóbb, 120 ezres bérleti díjjal.

A venni vagy bérelni dilemmája még akkor sem könnyű, ha az ember jobban áll. Ha viszont pályakezdő, egyedülálló, gyermekét egyedül nevelő szülő vagy épp sokgyerekes, akkor kimondottan nehéz a helyzet.

Akár bérletről van szó, akár tulajdonról, két lécet is át kell vinni. Kell nagyobb összegyűjtött pénzösszeg (kaució vagy önerő), és kell egy olyan biztos havi jövedelem, amibe a lakhatási költség mellett még legalább az ennivaló és az egyéb alapszükségletek ára belefér, bár akkor még ruhát, cipőt, könyvet nem vett az ember, nem ment el egy étterembe, színházba vagy nyaralásra. És persze ne romoljon el a mosógép.

lakás ingatlan lakásvásárlás albérlet ingatlanárak

A Lágymányosi öböl BudaPart lakópark épületei (Fotó: nlc illusztráció, MTVA/Bizományosi: Nagy Zoltán)

Kölcsönös bizalmatlanság

Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője hangsúlyozza: ez egyáltalán nem csak a fiatal generációk problémája, de különösen érthető, ha az ember nem azzal akarja indítani az életét, hogy felvesz egy húszéves lakáshitelt. Ugyanakkor a bérleti díjak is magasabbak, mint ami kijön egy önálló kezdő fizetésből.

Ez ráadásul csak az anyagi oldala a dolognak. Több réteg azért szorul ki az albérletpiacról, mert nem ők a tulajdonosok kedvencei. Többnyire nehezen ébresztenek bizalmat maguk iránt a kisgyerekesek, a kisállat-tulajdonosok és a roma emberek. Persze a bérlőnek sem mindegy, hogy kihez költözik be, van, akinek épp a nyomulós tulaj keseríti meg az életét.

– A tulajdonosok kockázatkerülők, a bérlők pedig eleve hendikepből indulnak, hiszen ők vannak többen, közülük válogathatnak – mondja Balogh László. – Ez bizalmi viszony, amelyben nagy az egymásra utaltság, hiszen mindkét fél sokat nyerhet vagy bukhat az ügyleten.

Ebből a szempontból nem igaz az, hogy feltétlen jobb bérelni, mint vásárolni: Magyarországon egy bérlő sosem lehet olyan szabad, és nem olyan stabil a helyzete, mint egy tulajdonosé. Az árak miatt pedig nyugtalanító, hogy ha most ki is tudja fizetni a magas költséget, vajon mi történik, ha betegállományba kerül, netán nyugdíjba megy? Ezekből a jövedelmekből már nemigen lehet bérlakást fizetni. A lakáshitel viszont jó eséllyel lejár addigra, és persze ott megmarad az ellenérték, míg a bérlésnél csak „dobáljuk ki a pénzt az ablakon”, ahogy mondani szokták.

Cserébe persze az emberek élete rugalmasabb: könnyebb lakást cserélni, ha jön a baba, adódik egy válás vagy kirepülnek a gyerekek, esetleg összeköltöznénk idős szülőnkkel. Részben ezért praktikus a nyugat-európai modell, ahol az emberek sokkal inkább bérelnek, mint vásárolnak. Csakhogy ott egy átlagos lakás bérleti díja nem feltétlen visz el egy átlagfizetést, jellemzően a háztartás jövedelmének legfeljebb a harmada megy el a lakhatásra úgy, hogy ugyanennyit félre is tudnak tenni. És igen, pár évtized alatt akár összespórolnak egy saját házra.

Az a biztos, ha örökölsz

Nálunk azonban rejtély: miből lesz ma lakása annak, aki nem olyan szerencsés, hogy örököl legalább egy résztulajdont vagy hogy a szülei kölcsönözni tudnak neki az önerőre. Nagyon jó állás kell ahhoz, hogy valaki összespóroljon mondjuk tízmillió forint indulótőkét, és addig is lakni kell valahol, ami menet közben is sok pénzbe kerül, így itt sok évről is szó lehet. Arról nem beszélve, hogy mire összejön a tervezett összeg, addigra már a kétszeresére lenne szükség… Így aztán sokaknak valóban a bérlakás marad, csakhogy nem az előnyei miatt, hanem kényszerből. Két-háromhavi kauciót még csak-csak össze tudnak rakni, aztán a havi díjat kigazdálkodják. Csak épp nem jutnak az évek alatt egyről a kettőre, mert minden pénzt elvisz önmagában az, hogy négy fal között létezhetnek. Ha gyerekeik is vannak, akkor pláne csapdának tűnik ez. Igaz, az egyedülállóknak és gyermekteleneknek is megvan a maguk problémája: ők kimaradnak az állami támogatásokból, pedig adott esetben semmivel sem könnyebb megteremteniük a lakhatásukat, ha nincs szülői segítségük. Ez esetben maradhatnak anyunál-apunál a kis szobában, vagy a legalább ilyen kényelmetlen út: ismerősökkel költöznek össze, és osztják a költségeket.

Persze ismerjük a piac szabályait: minden annyiba kerül, amit egy bizonyos réteg még meg tud adni érte. Vagyis a drága és még drágább lakásokat is csak megveszi valaki, és a félmilliós albérletre is van kereslet. Inkább az átlagemberről van szó, ő az, aki kiszorul a lehetőségekből. Főként, ha keresleti a piac, vagyis többen szeretnének lakni valahol, mint ahány lakás létezik. Bár ez sem teljesen igaz, csak hát ugye a kínálat nem ott van, ahol a kereslet. Tudjuk, hogy rengeteg az üresen álló, akár hatalmas családi ház Borsodban vagy épp Baranyában, amit százezrekért sem tudnak eladni, miközben Budapesten millió felett járnak a négyzetméterárak.

Eladó lakást a Józsefvárosban (Fotó: nlc illusztráció, MTVA/Róka László)

Bár azt állítjuk, hogy nagyon nehéz ma átlagfizetésből oda jutni, hogy az ember megvegyen egy lakást, tény, hogy a lakosság mintegy kilencven százaléka saját tulajdonú ingatlanban lakik egyrészt a korábbi generációknak, másrészt a bankhiteleknek köszönhetően. – Ezzel azonban felülnek az ingatlanpiaci hullámvasútra, ami inkább felfelé zakatol, hiszen nagyon ritka, hogy csökkennek az árak. Persze ha már van sajátod, onnan jó, mert folyamatosan nő a vagyonod. Igaz, hogy annak ez nem igazán érezhető, akinek egyetlen ingatlantulajdona van, hiszen lehet, hogy magasabb áron tudja eladni a lakását, de venni is csak drágábban tud – magyarázza Balogh László. Ebből kínálkozik egy menekülőút: a vidékre költözés, ami a szaporodó home office miatt sokaknak lett alternatíva.

Az elemző ugyanakkor hangsúlyozza, hogy épp a hazai lakásszerkezet miatt egy átlagos fiatal nagy eséllyel számíthat ingatlanörökségre. – Persze más a Sashegyen örökölni, és más egy kis faluban – teszi hozzá. Az, hogy nem vagyunk mobilak, azon is látszik, hogy mennyi idős ember él számára túlságosan nagy, viszont értékes lakásokban. Balogh László szerint ezért inkább a megszokás okolható, hiszen még csak nem is feltétlen élik meg pozitívumként a jelentős rezsik miatt

Hullámvasút, de inkább ijesztő, mint vicces

A maradék tízszázaléknyi ember, vagyis a bérlők egyenlőtlenül oszlanak el országos szinten. A fővárosban nagyobb a bérlők aránya, vidéken kisebb. De mindkettejüknek nehéz felkapaszkodni a „hullámvasútra” – erősíti meg Balogh László. – Némi vigaszt jelenthetett, amikor 2016 és 19 között folyamatosan csökkentek a hitelkamatok, és ez azt eredményezte, hogy jóformán alacsonyabb volt egy ugyanolyan lakás havi törlesztője, mint a bérleti díja. A vásárlást nehezítette ugyanakkor az adósságfék, amit a jegybank azért vezetett be, hogy ne vállalják túl magukat az emberek.

A 2022-es év érdekes lesz az elemző szerint. A hitelkamatokat emelik, a kérdés az, hogy ez fékezni fogja-e a keresletet annyira, hogy csökkenjenek az árak, vagy épp hogy sokan venni fognak, mert jó befektetésnek tartják? Idén több állami hozzájárulás is kifut, mint a falusi CSOK, a Babaváró kölcsön és a lakásfelújítási támogatás, ami szintén hatással lehet a vásárlásokra.

Témánkat néhány lehetséges megoldással folytatjuk: vajon kiknek adhat esélyt az önkormányzati bérlakás-rendszer vagy az új gondolatként megjelent lakásügynökség modellje? Könnyebb lesz-e lakáshoz jutni a közeljövőben?