2020. Május 24.

Mit művelt a koronavírus az albérletekkel?

Bár elsőre nem így tűnik, a járvány miatt akár jól is járhatnak a bérlők. Szakértőket kérdeztünk az albérlet-helyzetről.

Andersen Dávid

A koronavírus-járvány kitörése szinte egyik pillanatról a másikra állította a feje tetejére az élet csaknem minden területét. Egész iparágak álltak le, sokan vesztették el a munkájukat, de még azok is, akiket nem építettek le, komoly bércsökkentésekre számíthattak. A több millió ember életének drasztikus megváltozása persze sok mindenre kihatott a turizmustól az élelmiszer-iparig. Mivel a főiskolásokat, egyetemistákat is hazaküldték, a távoktatás miatt, a turizmus pedig gyakorlatilag tetszhalott állapotba került, az albérletek piaca is átrendeződött. Egy ingatlanos cég elemzési szakértőjét, illetve egy ingatlanüzemeltetéssel foglalkozó szakemberrel beszélgettünk a tapasztalataikról.

Hol érte a koronavírus az ingatlanpiacot?

„A 2008-as gazdasági világválságot követően az ingatlanpiac 2013-2014-től kezdett dinamikusan növekedni, ami az ingatlanárak emelkedésével járt” – magyarázta Benedikt Károly, a Duna House elemzési vezetője. „Ezzel együtt az ingatlanvásárlás nagyon jó befektetésnek számított, ha kiadási céllal vette valaki, mivel egyre nagyobb hozamokat lehetett elérni – ez persze az albérleti díjak emelkedésével is járt.”

A szakértő rámutatott, hogy Magyarországon az ingatlanpiac sajátos mintázatot mutat: nálunk a saját tulajdonú ingatlanok aránya rendkívül magas, 86 százalék körül alakul. Összehasonlításként, Svájcban 40, Németországban 50-60 százalék lakik saját tulajdonú ingatlanban, a többiek bérelnek.

„Ezekben az országokban olyan bérleti kultúra figyelhető meg, ami nálunk teljesen hiányzott és csak az elmúlt néhány évben kezdett kialakulni” – fejtette ki Benedikt Károly. „Eközben viszont az emelkedő lakásárak miatt egyre többen kényszerültek lakásbérlésre, miközben szinte megszűnt a szezonalitás, vagyis, a lakásokat kiadó tulajdonosok már nem csak a nyár végén visszatérő egyetemistákra kezdtek építeni, eltűnt a nyaranta megfigyelhető emelkedő szakasz, ezért az albérletek árai is emelkedni kezdtek.”

Benedikt szerint tavaly év végén az úgynevezett „érett” szakaszba lépett a hazai ingatlanpiac, azaz, elérte azt az árszintet, amikor már nem tud dinamikusan növekedni. Az árak stagnálni kezdtek, kisebb mértékű emelkedés-csökkenés váltakozásával az idei év elejére egyensúlyi helyzet alakult ki. Ha nem jön a koronavírus, ez az állapot akár évekig is fennmaradhatott volna, minimális változásokkal.

Az albérlet-keresőknek jól jött az építési boom

Az elmúlt években rengeteg új építési projekt indult el és fejeződött be, rengeteg új lakás jelent meg a piacon, ami kedvezően hatott az albérleti helyzet alakulására.

„Az úgynevezett ingatlanmegújulási ráta nem kifejezetten a magyar piac erőssége” – magyarázta Benedikt Károly. „Lengyelországhoz képest például sehol sem vagyunk, viszont nagy szükség van az új projektekre, hogy megújuljon az elérhető lakásállomány, ez ugyanis mindenkinek érdeke. Az látszik, hogy az építési láz a bérleti piacnak kifejezetten jót tett: az új lakásokból sokat vettek meg befektetési céllal, amiket épp az albérleti piacon kezdtek hasznosítani. Ennek eredményeként a bérlők ma már nagyon sok kiadó lakásból válogathatnak, eltűnt az a néhány évvel ezelőtt még megfigyelhető trend, hogy a nagyszülőktől örökölt lakás akár a régi bútorokkal együtt szinte azonnal kiadható. Ma már sokkal jobb minőségű, új építésű, illetve használt, de szépen felújított lakások jelentek meg a piacon, így nagyobb lett a verseny, az árakat tényleg csak a minőségi ingatlanok esetében lehetett emelni, a „gagyik” már nem mennek el, vagy legfeljebb csak nagyon olcsón. A bérleti piacon nincs nagy különbség egy új építésű és egy régi, de szép lakás között, illetve a differencia nem jelentős: az egyiket 180 ezerért lehet bérelni, a másikat 150-ért.”

A Duna House elemzési vezetője szerint a bérleti piacon a bérlők döntési mechanizmusai nagyjából hasonlóak a lakásvásárlókéhoz, vagyis elsősorban az ár, a helyszín és a berendezés alapján választanak.

„Persze albérletnél az ár dominál, illetve megfigyelhető, hogy a diákok szívesebben mennek külső kerületekbe, ha kedvezőbb feltételekkel bérelhetnek, mert nekik belefér az utazás” – tette hozzá a szakértő. „A családoknál már számíthat a munkahely vagy az iskola közelsége, bár esetükben még mindig kevesebben bérelnek.”

Lecsengett az Airbnb-láz

A bérleti piacon néhány éve komoly tényezőként jelent meg a rövid távú – tehát elsősorban turistákra, átutazókra építő – Airbnb, amely lehetővé tette, hogy a lakástulajdonosok pénzt csináljanak az ingatlanjaikból. A céget a világ sok országában támadták, mivel a megjelenését követően drasztikusan emelkedtek a bérleti díjak, főleg a frekventáltabb helyeken, de pár éve olyan is előfordult, hogy az Airbnb-szállások díjai Párizsban meghaladták a szállodai szobák árait is.

„A rövidtávú lakáskiadással foglalkozó cégek, mint az Airbnb vagy a Booking.com néhány éve nagyon sok lakást kivontak a hosszútávú bérleti lehetőségek közül” – tette hozzá Benedikt Károly. „Ez a láz azonban lecsengett, mert sokan belátták, hogy hiába ígér az Airbnb akár 20 százalékos hozamot, ha egy ilyen lakással sokkal több a gond, nagyobb az amortizáció, rendszeresen takarítani kell a turisták után, akikkel a környékbelieknek is sokszor meggyűlt a baja. Ehhez képest egy hosszú távú, például egy éves szerződés 12 hónapra leveszi a gondot a tulajdonos válláról. Ma már az látszik, hogy a rövid távú bérbeadással inkább nagyobb befektetők foglalkoznak, akiknek megéri – szinte szállodaként – kiszolgáló személyzetet fenntartani, több lakásra. Ha nekem lenne most egy kiadható belvárosi lakásom, a hosszú távú kiadás mellett döntenék, mert az kiszámíthatóbb és stabilabb.”

És akkor jött a koronavírus…

A szakértő szerint a koronavírus-járvány megjelenése első sorban nem a bérleti vagy a lakáspiacot rengette meg, ezeken a területeken inkább a közvetett hatások jelentkeztek – igaz, azok azonnal. A turizmus gyakorlatilag egyből leállt, így, aki rövid távú kiadásra szánta az ingatlanát, már megérezhette, hogy baj van.

„Akinek egyetemisták, főiskolások a bérlői, ott is kérdéses volt a helyzet, mert ha a kollégiumok bezárása miatt hazaküldték a diákokat, akkor felmondták az albérletet és egyelőre nem tudni, hogy mikor térhetnek vissza” – magyarázta Benedikt Károly. „Illetve ott voltak azok a vidéki munkavállalók is, akik például Budapesten dolgoznak a vendéglátásban, ők egyik napról a másikra veszítették el a munkájukat, sokuknak pedig semmiféle tartaléka nem volt. Ez a három összetevő gyors és jelentős hatással volt a bérleti piacra.”

A szakember szerint a mostani időszakban a legjobb, amit a tulajdonosok tehetnek, ha komolyabb engedményeket adnak a járvány miatt nehéz helyzetbe kerülő bérlőiknek.

„Ebben a mostani átmeneti időszakban hallottam olyan tulajdonosról, aki 20-30-50 százalékos csökkentéssel igyekezett segíteni a bérlőin, de olyanról is hallottam, hogy csak a rezsit kellett kifizetni a tulajdonos felé” – tette hozzá Benedikt. „Ez jó stratégia, mert az átmeneti engedményekkel megtarthatóak a bérlők, míg a járvány után az üresen álló lakásokba nem biztos, hogy könnyebb lesz bérlőt találni, hiszen sokan elvesztették a munkájukat vagy a bevételeiket.”

MTVA/Bizományosi: Oláh Tibor

A Duna House elemzési vezetőjével egyetért az ingatlanüzemeltetéssel foglalkozó vállalkozó, Zoltán is, akinek kérésére csak a keresztnevét említjük meg.

„Én „alulnézetből” tudom megosztani a tapasztalataimat, mivel külföldiek megbízásából adok ki üres lakásokat” – mondta a szakember. „Én is úgy látom, hogy ha emberséges a tulajdonos, akkor csökkenti a bérlet díjat: ez általában a havi bérleti díj felét is elérhette, persze a rezsi nélkül. Ez korrekt lépés volt sok tulajdonos részéről, különösen, hogy már a járvány elején látszott, hogy kormányzati segítségben nem sokan reménykedhetnek, azóta ezen a téren valamennyit változott a helyzet. De az első napokban-hetekben mindenki annyira magára volt hagyva, hogy nagyon fontos tényezővé lépett elő, hogy bérlők és bérbeadók is emberként tekintsenek egymásra. Ez nagyon jó, hogy így alakult, és talán részben ennek a hatására nem zuhantak be az árak, sőt, Budapesten még a kereslet is megmaradt az albérletekre.”

„Ez stratégiaként sem rossz, hiszen gondoljunk bele: ha egy tulajdonos felmondja a szerződést és 3 hónapra kiesik a bérlője, 120 ezer forintos havi bérleti díjjal számolva 360 ezer forinttól esik el, amit csak nagyon nehezen fog tudni visszahozni” – figyelmeztetett Benedikt Károly. „Ha viszont havonta ad 50 százalékos kedvezményt, akkor összesen csak 180 ezret bukik, ráadásul megmarad a bérlője is. Ráadásul ez a folyamat még távolról sem ért véget, ezért, ha valaki most kerülne nehéz helyzetbe, annak javasolnám, hogy próbáljon egyezkedni a főbérlőjével egy esetleges kedvezményes időszakról. Ez bérlői szempontból is lényeges, mert egy költözésnek külön költségei is vannak, lehet, hogy egy-két új bútort vagy háztartási eszközt is be kell szerezni, így mindkét félnek érdekében állhat, hogy meg tudjanak állapodni.”

A nekünk nyilatkozó szakemberek abban is egyetértettek, hogy a rövid távú bérbeadásnak, ha nem is áldozott le, de nagyon beszűkül majd az a réteg, akik ezzel a stratégiával maradnak a piacon.

„Egy ismerősöm, aki az Airbnb-n 19 lakást ad ki, másfél hónap alatt mindegyiket átváltotta hosszú távú bérbeadásra” – magyarázta Zoltán. „Eleve lebegett már az Airbnb hazai helyzete, mert munkaként ez elég sok nyűggel jár, ráadásul Magyarországon helyi jellegzetesség, hogy nagyon megritkultak a „minőségi turisták”, sok volt a balhé, szinte hetente volt konfliktus a szállásadókkal.”

A helyzetet pedig nehezíti, hogy a rövid távú kiadással foglalkozó platformok elég ellenségesek a kiadókkal szemben: ha a vendégnek problémája van, egyből levonják az üzemeltetőtől a pénzt, nem érdekli őket, hogy mi áll a háttérben. A bérlők tehát nagyon komoly erőfölényben vannak ezeken a platformokon, amelyek ma már szinte megkerülhetetlenné váltak, ezt a vírus most elintézte, az árak nagyjából a tavalyi év elején mért szinten maradtak.”

„Én is úgy látom, hogy sokan fognak átállni a hosszú távú kiadásra, a kérdés az, hogy mennyire fogják lenyomni az áraikat, illetve, hogy később, néhány hét vagy hónap elteltével mennyiért adhatnák ki a lakásokat” – tette hozzá Benedikt Károly. „Emellett azonban többféle gondolkodásmód is megfigyelhető, van, aki meghirdeti a lakását eladásra és kiadásra is, aztán, amelyik előbb bejön, amellett dönt, ha épp nincs égető szüksége a lakás árára.”

Mit hoz a jövő, mibe kerülhetnek az albérletek a járvány után?

A mostani helyzet nem stabil, rengeteg tényező hat egymásra, amelynek következtében egyelőre nem lehet pontosan megmondani, hogy meddig tarthatnak a járványügyi intézkedések, mint ahogy arra sem tud senki garanciát vállalni, hogy a vírus nem tér vissza. Pontosabban: abban sok szakértő egyetért, hogy készülnünk kell második és további fertőzési hullámokra is, azt viszont egyelőre nem látjuk, hogy mikorra készülhet el egy covid-19 védőoltás, vagy mikorra alakulhat ki olyan mértékű immunitás a társadalomban, ami alkalmas a vírus megfékezésére. Ebből kifolyólag az ingatlanpiaci trendeket sem könnyű prognosztizálni, amiben azonban az általunk megkérdezett szakemberek egyet értettek, hogy most jött el a bérlők ideje.

„Most nagyon jó üzleteket lehet kötni, de fontos odafigyelni a szerződési feltételekre” – figyelmeztetett Benedikt Károly. „Ugyanis most jó áron lehet hozzájutni olyan albérletekhez, amelyek menő belvárosi helyeken találhatóak és ehhez mérhető a berendezésük is. Az árak eleve 10-20 százalékot csökkentek, ez azonban nem tényező, mivel ez nagyon gyorsan helyre fog állni, itt inkább az a lényeg, hogy olyan ingatlanok váltak elérhetővé a hosszú távú bérlők számára, amelyek korábban nem forogtak ezen a piacon. A szerződéssel azért kell óvatosnak lenni, mert nálunk eleve átlagosan 30 napos felmondási időkkel dolgoznak, ezért elképzelhető, hogy aki most óvatlanul lecsap egy jó ajánlatra, pár hónap múlva nagyon fog csodálkozni, ha a tulajdonos utcára teszi és dupla áron kiadja külföldieknek a lakást.”

„Szerintem teljesen megjósolhatatlan, hogy mi várható” – mondta saját tapasztalataira alapozva az ingatlanok kiadásával foglalkozó Zoltán. „A bérleti díjak 10-20 százalékos csökkenése nem drámai, mivel a hosszú távú bérlők nem fognak váltani, ha a korábban 150 ezerért bérelt lakásukért most havonta 130 ezret fizetnek és ez visszaáll majd 150-re. A turisták által használt lakások forgalmával azonban más a helyzet, bár ez csak a személyes véleményem, de valószínűtlennek tartom, hogy az enyhítéseket követően sok külföldi turista pattanjon repülőre, hogy Budapestre utazzon. A turizmust erre az évre szerintem elfelejthetjük, de ezen felül is ott van, hogy a tulajdonosoknak egyszerűen nem fogja megérni, hogy pár százalékkal magasabb összegért részeg angoloknak adja ki a lakásokat, amivel aztán rengeteg macera is jár. Ha valahol bevált a hosszú távú kiadás, az a lakás nem fog visszakerülni a rövid piacra, még akkor sem, ha ott 40-50 ezerrel többet lehetne keresni. Ha pedig valaki most visszaadta az engedélyét a járvány miatt, lehet, hogy nem fogja tudni újra kiváltani, mert sok önkormányzat már jóval nehezebben ad ki ilyen dokumentumokat. Ráadásul, ezzel párhuzamosan a szállodai kapacitás is egyre jobban kiépül és most a hotelek is elég jó ajánlatokat tudnak adni a rövid távú bérlőknek. Arról nem beszélve, hogy a járványt követően kulcsfontosságú lesz például a higiénia kérdése, amit egy turista biztosabban megkap egy franchise-hotel egyik intézményében, mint egy V. kerületi belső udvari garzonban. Jelen pillanatban úgy tűnik, a vírus még sokáig itt lesz velünk és bizonyos szokásaink lehet, hogy egyáltalán nem térnek vissza, mivel még ha valakinek biztos állása van és jól keres, most egy darabig sokkal bizonytalanabb lesz abban a kérdésben, hogy biztos utazásra kell-e most elkölteni a pénzt, nem pedig tartalékolni az ismeretlen jövőre. Egy biztos: valahol laknia mindenkinek kell, a kínálatra nem lesz panasz, már csak az a kérdés, hogy pénzünk lesz-e rá.”

„Hosszabb távon az árakra váltakozó trend lesz jellemző” – tette hozzá Benedikt Károly. „A kiadók minél hosszabb távot szeretnének majd „lefedni”, így elképzelhető, hogy akár olyan konstrukció is kialakulhat, ahol kedvezményt kap a bérlő, ha hosszabb „hűségidőt” vállal, mondjuk két évre aláír. De elképzelhetőnek tartok olyan, rövidebb távú megoldást is, ahol mondjuk fél évente újra tárgyalják az árakat. Ez egyébként az amerikai piac sajátossága, ahol nem olyan magasak a bérleti árak, de az emberek hozzá vannak szokva, hogy évente 5-10 százalékot emelnek a tulajdonosok. Nálunk, ha tavaly kiadtad a lakást havi 100 ezerért, idén nem fogod tudni felemelni 130 ezerre, maximum 110-re, de már ott is szívják majd a fogukat a bérlők, akik ugye most sokkal több lehetőségből válogathatnak.”

Zoltán irodák kiadásával is foglalkozik, a járvány miatti home office-hullám miatt ezért megkérdeztem tőle, mit vár ezen a területen.

„Magyarországra a kétezres évek eleje környékén kezdtek bejönni a nagy, közös, nyílt irodák, ami nem csak járványügyi szempontból katasztrófa” – magyarázta a szakember. „Dolgoztam korábban multinál, ezért pontosan tudom, hogy mennyire nem lehet az ilyen terekben dolgozni, arról nem beszélve, hogy amíg ilyen környezetben dolgoztam, gyakrabban voltam beteg, ha hasmenése volt valamelyik kollégának, az az egész irodán végigvonult. Ami viszont az irodákat illeti, komoly átrendeződésre lesz majd szükség, de nagy kérdés, hogy mi lesz az otthonról dolgozó emberekkel. Hiába teszi lehetővé ugyanis egy cég mondjuk az alkalmazottai fele számára a home office-t, ha a többieket nagyobb területen kell elosztani, akkor nem tudják csökkenteni a bérelt iroda méretét. Persze ez is megjósolhatatlan még, hogy pontosan milyen arányban lesznek majd a home office-ból dolgozók és a bejárók, így ez biztos nagy fejtörést okoz majd az irodák tulajdonosainak és befektetőinek.”

További cikkeink ingatlanokkal, lakásokkal kapcsolatban:

Rendezd át a lakást a saját lelki békéd érdekében!
Kiderült, meddig hajlandók elmenni a magyarok
Szűkös a karantén? Kicsi lakás, nagy család: helyzetek, amiktől minden anya leizzad