Az elmúlt években jelentősen drágultak az ingatlanok, de ez a tendencia most megállni látszik. A stagnálás több okra vezethető vissza. Egyrészt, az elmúlt évekkel ellentétben nőtt a lakáskínálat a piacon, egyre több ingatlan jelenik meg, amik egyre lassabban találnak gazdára. „A tapasztalat az, hogy már csak olcsóbban találnak vevőre azok a lakások, amelyek mondjuk fél éve még magasabb áron is elkeltek volna. Hiába látni ennek ellenkezőjét a hirdetéseken, azok nem nyújtanak valós képet” – magyarázza Keszthelyi Péter független ingatlanos. Keszthelyi rámutat arra, hogy míg az elmúlt években az adásvételek 50 százaléka befektetési célú volt, addig ez a szám mára csökkent. A saját céllal vásárolt ingatlanok esetében nem tapasztalható visszaesés, de aki ma befektetni szeretne, az a Magyar Állampapír Pluszt választja, mert sokkal jobb hozamot lehet vele elérni, mint a lakáskiadással.
„Most is lehet jó vételeket csinálni, csak nem úgy, mint 2-3 évvel ezelőtt, amikor örökölt valaki egy kisebb összeget, és gondolkodás, mérlegelés nélkül ingatlanba fektette” – mondja az ingatlanos, aki szerint mindenkinek a saját élethelyzete és pénztárcája határozza meg, mit engedhet meg magának – a panelt, a téglát vagy az új építésűt. Mindegyiknek megvannak az előnyei és hátrányai.
Az új építésű lakásokkal csak a baj van?
Az utóbbi években rengeteg új építésű lakás került a piacra Budapesten, az Ingatlan.com előrejelzései szerint azonban a kínálat az elkövetkező időszakban szűkülhet. A csökkenés annak köszönhető, hogy az áfaemelés érzékenyen érintette a lakásárakat. Tavaly december végén lejárt a lakásépítési boomot elősegítő 5 százalékos kedvezményes lakásépítési áfára vonatkozó határidő, azóta pedig elindult a drágulás. Egy új budapesti lakás átlagos négyzetméterára 843 ezer forint volt február elején, ez decemberhez képest 3,4 százalékos emelkedés.
Ha a drágulás ellenére valaki mégis úgy dönt, hogy új építésű lakást vásárol, érdemes több szempontot figyelembe vennie. „A vásárlásnál előny lehet az, hogy jobb hiteleket lehet rá felvenni, mint ahogy a csok felvételénél is előnyösebb feltételekkel lehet vele indulni” – magyarázza Keszthelyi Péter. A rezsi, a fűtésszámla is alacsony. Korszerű a szigetelés és a lakások komfortosságát is érdemes kiemelni. Az ingatlanos mindemellett megjegyzi, hogy olyan lakást érdemes venni, ami már 5-6 éve piacon van, és már előjöttek a hibák, amik egy új építésű lakás esetében elő szoktak fordulni.
Illetékkedvezmény első lakás vásárlásakor
A 35 év alattiak illetékkedvezményre jogosultak az első lakás vásárlásakor. A mentesség 15 millió forintig jár, felette azonban meg kell fizetni a 4 százalékos vagyonszerzési illetéket.
Ha mégis egy teljesen új ingatlan mellett döntünk, akkor az átvételnél nem árt óvatosnak és körültekintőnek lenni. „Az elmúlt hónapokban kettő olyan lakás is volt az ügyfélkörömben, amit átadtak, de garanciális problémák merültek fel, például az egész fürdőszobát újra kellett burkolni, vagy nem záródott a fürdőszoba ajtaja” – mondja Keszthelyi Péter. Fontos megjegyezni, hogy nemcsak budapesti új építésű a probléma, elég csak megnézni a népszerű Unfield videóját a témában, ahol egy tapétavágót felejtettek ott a konyhabútor mögött a kivitelezők.
Keszthelyi Péter szerint az átadás csúszására is érdemes odafigyelni, mivel a legtöbb esetben három hónapnyi kötbér jár a lakástulajdonosnak.
Tévhit, hogy a panel egy lyuk
A panellakások kapcsán sokak szájából elhangzik, hogy nem elég tágasak, esetleg rossz az elosztásuk. Az igazság viszont az, hogy ezeknek a lakásoknak nagyon is jó az elosztása. „Van olyan panel, ahol a konyha tágas, nagyobb, mint egy hálószoba. Persze a régi polgári lakásban élőknek egy lyuknak tűnhet, ami megszokva a 4 méteres belmagasságot, nem meglepő. Azonban, ha a paneleket az új építésűekkel hasonlítjuk össze, ahol sokszor olyan élhetetlen méretű szobákat csinálnak, amiben tényleg csak aludni jó, már más a kép. Az alaprajzokban szerintem a panelek verik őket” – hangsúlyozza az ingatlanos, aki szerint a következő szempontokat érdemes szem előtt tartani, ha panelt szeretnék vásárolni:
- panelprogramos legyen, és lehetőleg jó minőségben kivitelezve,
- olyan házban legyen a lakás, ahol van egy agilis közös képviselő,
- legyen olyan lakóközösség, aki miatt folyamatosak a karbantartások.
Bár a fűtésben tényleg jobbak az új építésűek, hozzá kell tenni, hogy a távfűtés már versenyképes fűtési mód lett. „Nem véletlenül akarják a Belvárost is rákötni a távfűtésre, mert árban már jobb, mint sok gázkészülék” – jegyzi meg Keszthelyi Péter.
Panel, tégla vagy újépítésű – melyik a nyerő? (Fotó: getty images)
Régi, de időtálló polgári téglaházak
A fűtésszámla a régi, polgári téglaházak esetében is magas tud lenni, de a probléma könnyen orvosolható. Ha van egy modern kazán a házban, akkor nem lesz olyan magas a fűtésszámla.
„Ezeknél az épületeknél az volt az egyik fő probléma, hogy a régi nyílászárók mellett úgy ment a fűtés, mintha folyamatosan nyitva lenne az ablak, a másik gond pedig az volt, hogy korszerűtlenek voltak a gázkészülékek. Ha egy korszerű fa ablak van beépítve, akkor nem olyan drága kifűteni a lakást” – magyarázza Keszthelyi Péter.
A polgári lakásoknál még gondot okozhat a korszerűtlen vezetékrendszer. Ha egy régebbi épületben veszünk lakást, amit fel kell újítani, akkor a vezetékek újrahúzása súlyos milliókba kerülhetnek. Valószínű, hogy a tégláig le kell verni majd mindent.
Keszthelyi mindemellett kiemeli, hogy nagyon szerethetők ezek az épületek, teljesen más érzés egy régi, eklektikus házban élni, mint bárhol máshol. „Amikor már benne élünk, akkor látjuk meg, hogy milyen szépek az ajtótokok, a díszítések, és rájövünk, hogy az ember elfelejtette, az építészetnek egyfajta művészetnek is kellene lennie. Most mindent a praktikum oldalán áldozunk fel” – mondja.
Az ingatlanos szerint a saját és befektetési célú vásárlásnál is arra kell figyelni, hogy a ház műszaki állapota olyan legyen, amire nem kell sokat költeni. Ezenkívül ne legyen horribilis a közös költség, és legyen elkülönítve egy felújítási alap. Ha nincsenek rendesen karbantartva a régi lakások, akkor gyakori eset, hogy lekapcsolják a gázt a házról. Télen ez elég kellemetlen. De ugyanez előfordulhat a villannyal vagy a vízzel is.
Emelkedhet a havi törlesztő
A forintgyengülés közvetett hatásaként a lakáshitelek felénél növekedhet a törlesztőrészlet – írja a Bankmonitor. Leginkább a több mint százezezer forintosított devizahiteles aggódhat
Budapesti lakás helyett vidéki családi ház?
A budapesti lakásárak mellett sokan elgondolkoznak azon, hogy érdemes lenne a külső kerületekben vagy az elővárosokban házat vásárolni. A döntést ilyenkor is körültekintően kell meghozni, mivel egyáltalán nem biztos, hogy jobban járnak a vásárlással.
„Nem látni olyan óriási árkülönbséget budapesti lakások és az agglomerációban lévő ingatlanok között. Már egyre kijjebb kell menni, ha nagyobbat akarunk kapni ugyanazért az árért. Csepel alatt ott van Szigetszentmiklós vagy Halásztelek, ahol már nem nagyon kapni normális áron ingatlant, ugyanannyiba kerül, mint mondjuk egy pesterzsébeti – magyarázza Keszthelyi Péter. Majd hozzáteszi: „Ha az ember a belvárosból költözik ki, az más, de egy külső kerületi lakás árából csak nehezen lehet találni olyan házat, ami árban és méretben is megfelelő.”
Az ingatlan elhelyezkedése mellett a bejárást is nagyon meg kell fontolni. Meg kell nézni például, hogy a vasúti vonal mennyire terhelt. Máskülönben mindennapos küzdelem, ha nem jön a vonat. Arról nem beszélve, hogy a fél életünket is az autóban tölthetjük, ha dugóba kerülünk.
Keszthelyi Péter szerint bármelyik megoldás mellett is döntünk, mindig legyünk körültekintők az ingatlanvásárlásnál, akár saját, akár befektetési célra vásárolunk.
