Az ügyvéd mindkét felet képviseli
Mindannyian találkoztunk már álomhirdetéssel, ám a szakértő óva int bennünket: muszáj a földön járnunk, hiszen az ingatlan komoly vagyontárgy, legyünk alapvetően racionálisak! Ha az ingatlan nincs az eladó nevén, ha a piaci árakhoz képest indokolatlanul olcsó, vagy ha extrém sürgős az eladás, az mind problémát, jogi buktatót jelezhet. Az ideális és tipikus helyzet az, ha az ügyvéd mindkét fél érdekeit nézi és noha általában a vevő hozza az ügyvédet, ez hangsúlyosan érvényesül azokban az esetekben, amikor az eladónak nincs külön ügyvédje.
dr. Molnár Adél
„Az ügyvéd mindkét felet segíti abban, hogy gyorsan és jogszerűen létrejöjjön a jogügylet, mindenki biztonságban legyen, legyen megoldás az esetleges szerződésszegésre (erre a laikusok tipikusan ritkán gondolnak), jogi szempontból megfeleljen a hitel és/vagy támogatás igénybevételi feltételeknek. Az ügyvéd személye biztosítja, hogy mindez érthető, teljesíthető, jogilag megfelelő megállapodássá álljon össze, amelyben a felek jogai és kötelezettségei egyensúlyban vannak. Óva intek mindenkit, hogy saját maga írja a szerződést, mert az írásba foglalt adásvételi szerződés ugyan önmagában érvényes lehet, de nem sokra megyünk vele: az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre csak akkor lesz alkalmas, ha a jogszabályban meghatározott adatokat és rendelkezéseket tartalmazza, és közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba foglalják.”
Két példa, miért fontos az ügyvéd személye
Az ingatlanok adásvételénél nagyon gyakran hitelfelvételre is sor kerül. Az ügyvéd jól ismeri a bankok hitelezési gyakorlatát és ugyan a felek a vételár megfizetésére és a kiköltözésre bármilyen határidőben megegyezhetnek, az ügyvéd segítséget tud abban nyújtani, hogy mi a reális banki ügyintézési határidő, ehhez képes hogyan érdemes a fizetési ütemezést és a birtokba adást meghatározni.
Szintén jó példa a foglaló kérdésköre, érdemes ügyvéd segítségével végiggondolni és a szerződésben részletesen szabályozni, hogy melyek azok a konkrét esetek, amikor a vevő veszíti el a foglalót és melyek azok, amelyek bekövetkezése esetén az eladó kétszeresen köteles visszaadni a foglalót a vevőnek (az előző példánál maradva: mi a foglaló sorsa akkor, ha a bank mégsem ad kölcsönt a vevőnek). Érdemes a szerződésben azokat a meghiúsulási okokat is meghatározni, amelyek a olyannak tekinthetők, amelyek egyik fél hibájából se felróhatóak, így ezekben az esetekben a foglaló csak egyszeresen jár vissza a vevőnek.
Tipikus buktatók – elővásárlási jog, előleg, foglaló
Mindenfajta ingatlannal kapcsolatos ügyletre érdemes komplex folyamatként tekinteni, ahol mindkét fél érdeke a szerződés gyors és jogszerű teljesítése. Sokféle szerződés van, de általánosságban néhány tipikus „neuralgikus pont” kiemelhető.
„Ilyen például az elővásárlási jog kérdése, ami főleg a teremgarázsos adásvételeknél okozhat gondot, mivel akár több tucat elővásárlási jogosulttól is be kell szereznünk a lemondó nyilatkozatát – vagy legalább egy tértivevényes levéllel meg kell kísérelnünk a beszerzését. Ezt sokszor nehezen fogadják el az ügyfelek, pedig ez az egyetlen megoldás, ami az utólagos, ún. hatálytalansági perektől megvéd. Fontos az előleg és a foglaló közti különbség megértése és részletes szabályozása. Lényegesnek tartom, hogy a fizetési, teljesítési láncolat végig legyen gondolva, sok álmatlan éjszakát megspórolhatunk, ha sikerül olyan konstrukciót kialakítani, hogy beleférjen egy-egy nap csúszás.”
Fotó: Profimedia
Magyarország és az ingatlanjog
A szakértő szerint alapvetően egy jól működő rendszerről beszélünk. Régebben hosszú hónapokat, akár éveket is vártunk egy-egy bejegyzésre, most már az ingatlannyilvántartási hatóság a hivatalos ügyintézési határidőn belül, sokszor napokon belül dönt és teszi meg a bejegyzést. Nem állíthatjuk, hogy egyáltalán nincsenek jogviták, de az ingatlanokkal kapcsolatos peres ügyek túlnyomórészt az egyszerű megtekintéssel nem felfedezhető rejtett hibákkal kapcsolatosak. kellékszavatossági kérdések miatt kerül rájuk sor.
– Rövid időn belül lehet megfelelő szakértelemmel bíró kollégát találni, aki gyorsan és szakszerűen elkészíti a szerződést és az egyéb kapcsolódó iratokat.
– A folyamat jogi szempontból jól kidolgozott: a közhiteles ingatlannyilvántartásból az ügyvéd azonnal le tudja kérni az ingatlan adatait, azonosítja és ingyenes elektronikus adatigényléssel ellenőrzi a felek személyét (ez az ún. JÜB-ölés).
– A lényeges feltételekről, a kockázatokról, és az adó- és illetékszabályokról tájékoztatja az ügyfeleket, az esetlegesen szükséges bejelentéseket megteszi (pl. az illetékmentesség és-kedvezmény körében).
– A szerződéskötés után az esetek túlnyomó többségében ő terjeszti elő a földhivatalnál a kérelmet.
A szakértő főszabálya – a vételár és a birtokba adás
Elengedhetetlen az ügyvéd bevonása azon a ponton, amikor bármilyen jogcímen pénz kerül átadásra – legyen az előleg vagy foglaló, illetve írásbeli nyilatkozat tételére kerül sor – legyen az vételi ajánlat, az azt elfogadó nyilatkozat, előszerződés, vagy éppen az ingatlanközvetítővel kötendő megállapodás.
„Mindig azt szoktam főszabályként tanácsolni, hogy vevői oldalon ne fizessük ki a teljes vételárat, ha nem léphetünk birtokba, ugyanígy eladóként ne engedjük meg a vevő tulajdonjogának bejegyzését és ne adjuk birtokba az ingatlant, ha nem fizette meg a teljes vételárat. Természetesen az élet ennél sokkal színesebb és számos olyan helyzet van, ahol ettől eltérnek a felek (például a vevő szeretné elkezdeni a felújítást a teljes vételár megfizetése előtt vagy az eladó a teljes vételár megfizetése után is benn maradna az ingatlanban), ezekben az esetekben még fontosabb, hogy egyeztessünk az eljáró ügyvéddel. Sokat beszélhetnénk még az új építésű lakásokról, a végrehajtás alatt álló vagy a bank által visszavett ingatlanokról, és akár a házassági vagyonjogi vonatkozásokról is, ezek mind-mind olyan esetek, ahol érdemes az ügyvéd tanácsaira támaszkodni. Éppen ezért azt tudom mindenkinek ajánlani, hogy
minél korábbi fázisban vonjanak be minket a folyamatba, bátran kérdezzenek, hogy közösen ki tudjuk alakítani a felek számára legelőnyösebb, jogilag is megfelelő szerződést.
Fotó: Profimedia
Hasznos lépések, amelyeket semmiképp se hagyjunk ki!
- Az ingatlan figyelmes megtekintése, bejárása alapvető fontosságú – kérdezzünk rá, hogy pontosan mi tartozik a lakáshoz, mi az, ami közös használatú (például: tároló, kert), és hol vannak a telekhatárok.
- Műszaki állapot felmérése – ha nem értünk hozzá magunk, szakemberre lehet szükségünk, aki meg tudja ítélni az ingatlan műszaki állapotát: mire vezethetők vissza a repedések, milyen a szigetelés vagy a tető állapota.
- Pontosan tájékozódjunk az ingatlan jogi helyzetéről – tudnunk kell, kik a tulajdonosok (van-e tulajdonostárs), kinek van joga az ingatlant használni (mondjuk haszonélvezőként vagy bérlőként), van-e teher az ingatlanon és az milyen jellegű (ennek során tájékozódjunk a közös költség és a közműtartozásokról is!). Ettől a ponttól már az ügyvédnek is komoly szerep jut, érdemes már itt bevonni!
- A felek elképzelései, a feltételek pontos meghatározása – hogy az mindkét fél érdekeinek és a jogi előírásoknak is megfeleljen (például szerződő felek, előleg/foglaló és tehermentesítés kérdései, vételár, fizetési ütemezés, birtokba adás, egyebek)
- Keressük fel az ügyvédünket, addig ne adjunk/ vegyünk át pénzt és ne írjunk alá semmit!
- Közösen, az ügyvéd közreműködésével találjuk ki az ideális konstrukciót és állapodjunk meg a feltételekben.
- Végül sor kerülhet az ügyvéd által szerkesztett adásvételi szerződés (és az esetleges egyéb iratok) aláírására és ügyvédi ellenjegyzésre.
Szponzorált tartalom
